서울 부동산 얼마나 떨어졌나? 팩트 체크

 

서울 부동산도 천차만별? 버티는 지역은 따로 있다!

 

현재 부동산은 거래 자체가 없는 극심한 빙하기라고 볼 수 있습니다. 도대체 주변에 전월세 말고는 갈아타기로 이사 가는 사람을 볼 수가 없는 지경입니다. 이러한 이유로 초급매들만 거래가 되고 있는데요. 과연 이 급급매들은 얼마에 거래가 되었고, 급급매 거래 후 호가는 어떻게 바뀌었는지 살펴보겠습니다.

 

경기도 부동산은 지난 글을 참고해주세요~

수도권 아파트 폭락 얼마나 빠졌나?

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마용성

자 서울 부동산의 대표주자 지역들입니다. 마포, 용산, 성동구는 한강변을 끼고 사이좋게 손을 잡고 있는 지역인데요. 한강변이라는 최상의 입지조건을 가지고 있는 이 지역들은 가격이 어떻게 변했을까요? 실거래 자료를 찾아보면서 느낀 점이지만 마용성은 22년에 거래가 유난히 더 적었습니다. 진짜 단지마다 가뭄에 콩 나듯이 점이 찍혀있더군요.

 

[마포]

▼마포의 대장주 아파트입니다. 마래푸라고 부르죠? 가장 많이 거래가 된 타입을 체크해 보았는데요. 84㎡ 기준 저층이 18억 4천에 7월에 거래가 된 이후로 조용한 상태입니다. 현재 호가 중 가장 낮은 금액은 17억 초반까지 나오고 있습니다. 마래푸도 물론 4000세대에 가까운 대단지이기 때문에 동별 선호도 차이가 존재하지만, 기존 저층과 유사하다고 보면 1억 정도의 호가가 떨어진 매물이 있다고 보면 될 듯합니다. 이렇게 대단지임에도 불구하고 거래는 한 달에 한두건 수준입니다. 21년 10월 19억4500만원(고층) 대비 중층(18억3000만원) 약 1억원정도의 호가 하락이 발생했습니다. 고점 대비 -5% 정도 되겠습니다.

 

▼올해로 2년이 조금 넘어 비과세가 가능한 신촌그랑자이를 살펴보시면, 21년 말 고점인 20억2천(고층)을 찍고 저층이 8월에 17억 4천에 거래가 되었습니다. 그리고 현재 가장 저렴한 매물은 18억에 나와있는 상태입니다. 층수 보정을 1억 정도 한다면 고점 대비 -5% 정도 되겠습니다. 

 

 

[용산]

▼동부이촌동의 재건축단지인 삼익아파트를 살펴보면 전용 104㎡ 기준 17억 7200만원에 저층이 거래가 되었습니다. 22년 1월 신고가 23억 3500만원 대비 5억6000만원 정도의 차이가 발생하는데요. 중개거래가 아닌 직거래로 가족 혹은 지인 간의 거래일 확률이 상당히 높아 보입니다. 현재 호가는 22억까지 나와있는 상태입니다. 재건축 아파트는 층수가 의미가 없기 때문에 고점 대비 1억 3500만원정도 빠진 금액으로 보면 -7% 정도 되겠습니다.

 

 

 

▼리모델링을 추진 중인 동부이촌동의 대단지 한가람 아파트입니다. 9월에 전용 59㎡가 17억 7000만원에 고층이 매매가 되었습니다. 그리고 현재 호가는 17억 5000만원부터 시작하며, 21년 고점 19억 대비 1억5000만원 정도의 호가 하락을 보이고 있습니다. 고점 대비 -9% 정도 되겠습니다.

 

 

[성동]

▼성동구는.. 마치 시계를 멈춰놓은 듯 근 1년 간 거래가 미친 듯이 없었습니다. 그나마 e편한세상옥수파크힐스가 거래가 있었는데요. 전용 59㎡(저층) 기준 9월에 14억 2000만원에 거래가 되었습니다. 현재 저층 매물은 15억까지 나온 상태로 작년 신고가 16억5000만원 대비 1억 5천 정도의 호가 하락을 보이고 있습니다. 고점 대비 -10% 정도 되겠습니다.

 

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노도강

서울 북부지역인 노원, 도봉, 강북구는 서울 치고는 저렴한 아파트 가격 때문인지 2030대 젊은 세대들이 영끌을 통하여 많이 진입을 했는데요. 현재 어떤 가격대를 형성하고 있는지 실거래 가격과 호가를 살펴보겠습니다.

 

 

[노원]

▼중계동 은행사거리 인근의 단지를 살펴보면 동진신안이 가장 최근 8월에 거래가 되었습니다. 전용 101㎡ 기준 작년 신고가와 동일한 14억8천에 거래가 되었네요. 그나마 작년 신고가는 2층이었다면 이번에는 11층입니다. 현재 호가는 13억까지 나오고 있으며 1억8천만원의 호가 하락을 보이고 있습니다. 중층 저층 보정(5천만원)을 하면 고점 대비 -9% 정도 되겠습니다.

 

▼중계주공 5단지가 9월에 거래가 있었는데요. 전용 44㎡ 기준 5억 4천만원에 거래가 되었습니다(중개거래). 21년 고점인 6억7천만원 대비 1억4천정도의 호가 하락을 보이고 있습니다. 고점 대비 -20% 정도 되겠습니다. 

 

 

▼상계동 재건축단지 중 하나인 상계주공 6단지입니다. 8월에 전용 58㎡ 기준 7억에 거래가 되었습니다(중개거래). 21년 고점인 9억4천만원을 찍고 현재 호가는 7억까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -25% 정도 되겠습니다. 

 

 

[도봉]

▼창동에 있는 대단지 동아청솔아파트입니다. 8월에 전용 59㎡ 기준 7억에 직거래가 되었습니다. 21년 고점인 8억8천만원을 찍고 현재 호가는 7억3천까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -17% 정도 되겠습니다.

 

▼동아청솔 옆 단지인 북한산아이파크입니다. 7월에 전용 84㎡ 기준 9억4천만원에 거래가 되었습니다(중개거래). 21년 고점인 12억을 찍고 현재 호가는 9억9천까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -17% 정도 되겠습니다. 

 

 

 

[강북]

▼미아뉴타운의 삼성래미안트리베라2차입니다. 8월에 전용 58㎡ 기준 7억2천만원에 거래가 되었습니다(중개거래). 21년 고점인 9억을 찍고 현재 호가는 7억3천까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -19% 정도 되겠습니다. 

 

 

▼수유동의 수유벽산1차입니다. 8월에 전용 122㎡ 기준 8억6천만원에 거래가 되었습니다. 22년 고점인 8억 9500만원을 찍고 현재 호가는 8억5천까지 나와있는 상태입니다. 가오리역 인근의 아파트가 희소하고 대형은 더욱 희소한 부분이 작용을 한 듯 싶습니다. 4500만원으로 고점 대비 -5% 정도 되겠습니다. 여긴 하락했다고 보긴 어렵겠네요;

 

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강남 3구

말 그대로 대한민국 최상위 입지인 강남 3구는 어떤 흐름을 보이고 있을까요? 강남구 또한 이제는 버티지 못한다는 기사들이 쏟아지고 있습니다. 과연 얼마나 떨어졌는지 실거래가와 호가를 살펴보겠습니다.

 

▼강남구 재건축의 상징적인 단지입니다. 대치동 은마아파트는 8월에 전용 84㎡ 기준 25억7천만원에 거래가 되었습니다. 21년 고점인 28억2천만원을 찍고 현재 호가는 23억까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -18% 정도 되겠습니다. 많이 떨어졌네요.

 

▼청담동의 유명한 단지죠? 청담자이 아파트는 9월에 전용 89㎡ 기준 36억5천만원에 신고가 거래가 되었습니다. 현재 호가는 한강뷰 매물로 38억까지 나와있는 상태입니다. 하락이 없습니다.. 

 

 

▼반포의 명품단지 중 한 곳인 래미안퍼스티지입니다. 8월에 전용 84㎡ 기준 37억8천만원에 거래가 되었습니다. 22년 고점인 39억을 찍고 현재 호가는 36억까지 나와있는 상태입니다. 고점 대비 -8% 정도 되겠습니다. 그런데 이런 30억이 넘는 초고가 단지는 동과 층에 따라서 2~3억 차이는 쉽게 나기 때문에 이게 하락했다고 보기에는 다소 찜찜한 느낌이 있습니다.

 

▼뉴스 기사의 대표주자인 잠실엘스 아파트입니다. 8월에 전용 84㎡ 기준 19억5천만원에 거래가 되었습니다. 21년 고점인 27억(중층)을 찍고 현재 호가는 19억 5천(저층)까지 나와있는 상태입니다. 층수 보정(약 1억)을 고려하면 고점 대비 -24% 정도 되겠습니다. 와 강남 3구에서 잠실의 하락폭이 가장 크게 느껴지네요; 메머드급 단지들이 모여있다 보니 정말 급한 사람들이 더 많아 보이는 효과도 있겠습니다.

 

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기간별 가격 변화율 비교

21년 10월이 대부분의 수도권 부동산이 고점이었기 때문에 1년간의 변화율은 유의미한 수치로 볼 수 있겠습니다. 고점에 대한 시기가 일부 조금은 차이가 있겠으나 유사하다는 관점 하에 알아보겠습니다.

 

전반적으로 노도강 지역이 상당히 많이 떨어진 것을 볼 수 있겠는데요. 10억 이하의 가격대가 많이 포진하고 있어 젊은 세대들의 추격매수가 많이 이어졌던 곳입니다. 본질적으로 노도강은 자금력이 약한 사람들이 많이 진입을 했다고 볼 수 있겠습니다. 그래서 금리인상에 따른 역전세와 이자부담에 대한 충격이 더 크게 작용한 것으로 보입니다.

 

강동구와 송파구를 살펴보면, 노도강과 마찬가지로 전세가 상승과 더불어 21년에 상당한 오버슈팅이 일어난 지역입니다. 강동과 송파는 대규모 아파트 단지가 몰려있는 특수성과 중산층들이 많이 모여있는 곳으로 일부 현금 여력이 부족한 사람이나 일시적 2 주택자들의 극소수 하락 거래들이 하방압력을 강하게 작용한  점들이 보입니다.

 

강남, 서초와 마용성 지역은 21년 10월 대비 대부분 가격이 오른 상태로 집계가 되며, 거래가 없는 동안 지속 가격이 올랐기 때문에 당장에 팔 필요도 없거니와 현금이나 자산이 충분한 경우가 대다수입니다. 다만 재건축 아파트들은 실거주의 한계가 있기 때문에 큰 약세의 모습을 보이고 있습니다. (한강 변 바로 앞의 압구정과 반포는 논외)

서울 아파트 가격 변화율 1년간 (부동산지인)

 

정리

경기권과는 달리 서울은 대체로 가격이 체감상 크게 하락한 느낌은 아닙니다. 다만 일부 단지들에 큰 하락 거래가 있어 -20%대의 하락을 보이는 지역도 있습니다. 거래 모수 자체가 너무너무 없어서 통계상 의미는 없어 보이나 (데이터 통계분석을 수년간 했습니다) 호가 기준으로 본다면 그래도 전체적으로 호가는 떨어진 상태입니다. 다만 특이한 점은 최상급 주거지들은 전혀 떨어진 모습이 보이지 않습니다. 강남 3구에서는 대단지 재건축 아파트와 잠실의 메머드급 단지의 급매 거래와 재건축 아파트의 약세가 눈에 띄며, 강북에서는 소형 위주의 하락 거래들이 눈에 띄는 모습입니다. 

 

[고점 대비 현재 호가 기준]

마용성 : -5 ~ -10% (일부 조정 수준)

노도강 : -9 ~ -25% (대체적으로 큰 폭의 하락)

강남 3구 : 신고가 ~ -24% (큰 하락과 신고가들이 혼재)

 

[한 줄 요약]

최상급 주거지 외 전체적으로 호가는 떨어졌으나 대체 하락장으로 보기엔 다소 무리가 있어 보임.

 

이상 야나부였습니다.

 

감사합니다.