앞으로 월판선의 개통 전과 후가 확연히 달라질 수혜지역들을 정리하는 시간입니다. 기존 대비 출퇴근 시간이 급격하게 줄어들기 때문에 수요는 높아지고 가격은 당연히 상승하겠죠?? (이미 선반영 된 지역들도 다수 존재합니다)
살펴보기에 앞서 월판선과 신안산선에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요.
경기도의 황금노선 신안산선 월곶판교선 노선도 및 개통시기
수도권 철도를 이야기할 때는 신안산선과 월곶판교선을 꼭 숙지하고 있어야 합니다. GTX다음의 파급력을 가진 노선이기 때문이죠. 현재 GTX는 A 노선만이 착공되어 진행되고 있으며 완전 개통은
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노선도를 살펴보면 월곶에서부터 판교까지 12 정거장입니다. 송도에서 월곶까지는 수인선 노선을 이용하며, 시흥시청에서 광명 구간은 신안산선 노선을 함께 이용하게 됩니다. 또한 급행 정거장은 송도, 시흥시청, 광명, 인덕원, 판교입니다.
송도역
첫번째로는 송도역 인근입니다. 송도는 현재 지하철로는 판교까지 출퇴근이 거의 불가능하다고 판단됩니다.
최소 시간 보세요.. 2시간에요.. 왕복은 4시간입니다. 출퇴근 가능하시겠습니까??
하지만 월판선을 이용하여 송도에서 판교까지 급행을 타면 40분 이내로 출퇴근이 가능해집니다. 이 정도면 출퇴근이 가능해지는 시간입니다. 더군다나 다이렉트로 가니까 환승 스트레스도 없고, 송도에서 출발하니까 타이밍만 잘 잡으면 앉아서 갈 수도 있다는 특 장점이? 있습니다. 또한 판교까지 40분에 판교에서 신분당선으로 갈아타면 강남까지도 한 시간 이내 도착이 가능해집니다. 이 뿐인가요? 시흥시청역에서 신안산선으로 갈아타면 여의도까지도 40~50분 이내에 도착이 가능합니다.
송도도 업무지구가 많지만 서울 경기의 핵심 업무지구에 출퇴근이 너무나 편리해진다는 것이지요. 그렇다면 판교, 여의도, 강남의 직장인이 송도까지도 주거 범위를 생각할 수도 있으며, 수요는 늘어날 것이고 안 그래도 살기 좋은 도시이기 때문에 인기가 수직 상승하겠죠. 판교나 강남에 비하면 주거비가 상대적으로 상당히 저렴하기 때문에 현재도 상당히 저평가되어있다고 봅니다. 대장 단지는 래미안KTX송도역센트리플이 될 듯하고 인근 신축들에 관심이 많이 쏠리겠습니다.
인근 구축들은 대부분 90년대에 지어졌으며, 용적률이 300% 근처로 향후 재건축사업은 어렵고 리모델링 사업에 대한 기대감을 바라본다면 1.5억 근처의 갭으로 투자가 가능한 부분도 생각해볼 수 있겠습니다.
연수역
연수역 인근은 90년대 초반에 지어진 아파트 단지들이 상당히 많이 있습니다. 비록 연수역이 급행노선은 아니지만 월판선을 이용할 수 있다는 것 하나만으로도 상당한 호재로 작용이 될 것입니다. 현재 송도가 GTX-B노선의 난항과 부동산 경기침체로 인하여 상당한 조정을 받고 있는데, 역세권 구축을 저렴한 갭으로 잡게 되면, 향후 재건축 호재로 시세차익도 노려볼만한 지역입니다. 대부분의 단지가 150% 이하의 용적률을 보이고 있으며, 재건축에 대한 사업성은 충분히 가능할 것으로 보입니다. 초품아 역세권 500세대 이상의 단지를 살펴보시기 바랍니다.
장곡역
장곡역은 시흥시청역 일대 장현지구의 서쪽 주거지로 지하철이 없던 곳에 신규 개통이 되는 곳으로 월곶판교선이 엄청나게 큰 교통개선 효과를 보일 지역입니다. 다만 현재 가격이 다소 반영된 부분과 경기도 전세 가격의 하락세로 인하여 갭투자시 현금이 많이 들어간다는 부분이 있습니다. 대장 단지는 역 바로 앞의 신축단지인 시흥장현영무예다음이 될 것이며 구축으로는 진말초등학교의 인근 단지들을 보시길 바랍니다. 시흥장현지구는 시흥시청역 인근의 복합환승센터와 추가 개발되는 인프라들을 쉽게 이용할 수 있으며, 현재보다 교통 편의성이 월등하게 좋아질 예정이기에 투자나 거주 측면에서 모두 고려해볼 수 있는 지역입니다. 만일 22년 말이나 23년 초에 시흥시가 조정대상지역에서 해제된다면, 잘 째려보신 후 급매를 잡는 것도 상당히 괜찮은 방법입니다.
시흥시청역
시흥시청역은 내년부터 줄줄이 교통호재가 하나씩 실현되는 경기 남서지역의 교통의 핵심이 될 거점입니다. 현재 지하철이 소사 원시선 하나의 노선으로 서울 및 경기도 주요 지역의 접근이 상당히 불편했는데, 23년 대곡-소사선의 개통을 시작으로 교통 편의성이 상당히 좋아집니다.
대곡-소사선 개통 시 김포공항까지 다이렉트로 갈 수 있으며 인근 마곡지구의 출퇴근이 40~50분 이내로 단축되며 일산까지도 접근성이 강화됩니다.
또한 25년에는 신안산선 개통이 예정되어 있으며, 그다음 해인 26년에는 월곶판교선이 개통됩니다. 현재는 시흥에서 수도권 주요 업무지구로의 출퇴근이 너무나 어려운 상황이었다면, 26년 이후에는 판교, 여의도까지 30분 이내로 접근이 가능하며, 강남은 45분 내외로 출퇴근이 가능해집니다. 그야말로 수도권 대부분의 업무지역으로 직주근접이 가능해지기 때문에 시흥시 전체의 대장 단지는 시흥시청역 인근이 될 것입니다.
시흥시청역 복합환승센터와 인근의 복합개발이 현재 활발히 진행되고 있으며, 신안산선과 월판선 개통과 맞물려 주거환경 및 교통환경이 대폭 개선되기 때문에 유심히 살펴보시길 바랍니다.
시흥시청역 인근은 바로 옆에 아파트 단지가 전무합니다. 시흥시청 좌측의 아파트 단지들이 그나마 가까운데도 불구하고 역까지 500m가 넘어가기 때문에 실질적인 수혜 및 접근 편의성은 시흥능곡역 일대의 장현지구 초역세권 아파트가 투자 및 거주성 측면에서 우위를 점하고 있습니다. 시흥능곡역을 기준으로 좌측은 신축 단지들이, 우측은 구축 단지들이 모여있습니다.
광명역
광명역 인근은 가격이 상당히 높게 형성되어 있으며, 교통과 인프라 또한 매우 쾌적하여 현재 거주성에 있어서도 만족도가 높은 지역입니다. 하지만 월곶판교선과 신안산선이 들어서게 되면 그 편의성이 더욱 확대될 것이고, 전국 교통망의 허브 역할을 할 것으로 보입니다.
광명역은 KTX를 통해 부산까지 연결되며 추후 월판선 개통 시 강릉까지 다이렉트로 연결이 됩니다. 또한 신안산선과 월곶판교선 급행 정거장을 필두로 한 여의도, 용산, 강남, 마곡, 판교 수도권의 주요 업무지구로 20분~1시간 이내로 접근이 가능해집니다. 광명역 인근 주거시설은 현재 전부 신축 주상복합으로 이루어져 있으며, 가격대가 웬만한 서울 주요 지역 아파트 가격에 버금갑니다.
상당히 좋아질 것은 분명한데 전세가율을 생각해보면 투자하기가 쉽지 않은 지역 중 한 곳입니다. 현재 전세가율은 50~55% 수준을 보이고 있으며, 국평 기준 투자금은 최소 6억 이상이 들어갑니다. 또한 광명사거리역 인근이 순차적으로 재개발되며, 입주물량이 쏟아질 예정이기 때문에 전세 가격은 한동안 약세를 지속할 확률이 높습니다. 너무나 좋은 지역이고 앞으로의 개발호재도 많이 있지만, 높은 가격대와 향후 전세가 약세를 감안하면 1 주택 실거주자 외엔 투자 수익률을 극대화하기에는 어려울 것으로 보입니다.
안양역
안양역은 안양 평촌신도시의 왼편에 있는 만안구에 위치하고 있습니다. 안양역 초역세권의 삼성래미안 아파트는 높은 용적률로 인하여 향후 리모델링 사업 외에는 재건축이 불가할 것으로 보이며, 조금 아래에 있는 안양푸르지오더샾이 좋은 가격 상승을 보여줄 것으로 보입니다. 다만 안양역 인근은 아이를 키우기에는 학교나 학원 등 전반적인 부분들이 좋은 조건은 아닙니다. 이 점 주의하셔야 할 듯하며, 전세가율 또한 높지 않기 때문에 월곶판교선 내 타 지역 대비 투자성은 조금 부족하지 않나 싶습니다. (개인적인 생각입니다) 하지만 월판선 개통에 따른 추가 상승 여력은 충분히 있어 보입니다.
안양운동장역
월판선 안양운동장역은 평촌신도시 상단에 위치하며, 이곳은 1기 신도시의 특성상 앞으로 있을 1기신도시특별법이 어떻게 나오는지에 따라 진입 여부를 결정하시길 바랍니다. 또한 분양 예정인 비산동 삼호맨션재건축 현장에서 안양운동장역 초역세권이 가능하니 관심을 가져보시기 바랍니다.
인덕원역
인덕원 또한 역세권 개발이 상당히 기대가 되는 지역입니다. GTX-C, 월판선, 인동선, 4호선(기존) 이 예정되어 앞으로 쿼드러플 역세권이 됩니다. 교통이 획기적으로 좋아지게 되는 것이죠. 또한 인덕원 인근의 다양한 일자리로 인하여 자족기능이 강화되는 지역으로 20~21년 상승기에 투자자들의 많은 관심을 받은 곳이죠.
인덕원 인근의 대장주인 인덕원푸르지오 엘센트로는 국평 기준 16억까지 신고가를 찍기도 했습니다. (현재 11억대) 역까지 거리가 1km로 역세권이 아닌데 16억까지 오른 점은 오버슈팅이 크게 일어난 것으로 보입니다. 앞으로 인덕원에서 주의 깊게 봐야 할 아파트는 삼성아파트와 삼호아파트입니다. 다만 삼성아파트는 350%의 높은 용적률로 인하여 재건축사업이 불가능하고, 삼호아파트 또한 250%의 용적률로 리모델링사업 외에는 진행이 불가할 것 같습니다. 개인적으로 인덕원 인근의 투자를 바라본다면 리모델링을 바라보고 삼호아파트를 투자하거나 아래 내손동의 인동선 초역세권 아파트가 될 인덕원센트럴자이를 실거주로 택할 것 같습니다.
청계역
청계역 인근은 지하철과 전혀 상관이 없던 지역으로, 월판선의 호재를 크게 받는 지역 중 하나입니다. 교통이 너무너무 불편한 상태에서 확 좋아지는 케이스입니다. 청계역이 개통되면 판교까지 10분이 걸리며 현재 판교의 가격대에 비하면 국평기준 반값이 안됩니다. 투자성은 월판선 내 높은 순위를 줄 수 있겠습니다.
의왕 청계2지구는 청계역 왼편 하단에 자리하게 되는데요. 청계1지구 입장에서는 지하철과 인프라가 함께 들어오게 되어 주거만족도가 크게 상승할 듯합니다. 아무래도 현재 역세권이 아니다 보니 급매물이 국평기준 8억 초반까지 나왔으니 월판선과 청계2 개발을 바라보고 진입하기에 좋은 타이밍으로 보입니다.
서판교역
서판교는 판교역에서 한정거장 거리에 위치한 곳으로, 판교 인근에 위치하지만 지하철이 전무하여 교통이 매우 불편한 지역입니다. 다만 판교 인근이기 때문에 가격이 상당히 높게 형성되어있는데요. (판교 국평 약 20억) 실거주 환경이 다소 불편하여 전세 가격은 40% 수준으로 형성되어 있습니다. 월판선 예정에 대한 가격 반영이 상당이 된 듯 보이며, 투자성으로는 다소 애매한 지역입니다. (투자금이 너무 많이 들어감)
정리
여기까지 월곶판교선(월판선)으로 인한 수혜지역들을 살펴보았는데요. 현재 GTX-B와 GTX-C 노선이 장기화가 예상됨에 따라 현재는 착공이 진행된 실질적인 노선들에 집중하는 것이 투자에 있어서 더 중요하다고 봅니다. (GTX발 오버슈팅 지역들은 일정기간 하락할 가능성이 높음)
운용자금과 성향에 따라 투자나 실거주 방향이 달라지겠지만 개인적인 분석 견해를 말씀드리겠습니다.
광명역 인근 : 자금은 굉장히 여유로운 편이고 현재 실거주 만족도를 누리며 미래가치도 보겠다.
안양운동장역 인근 : 자금은 보통이며 실거주 및 존버를 계획 중이다.
청계역 인근 : 자금은 보통이며 실거주는 조금 불편하나 높은 수익률을 노려보겠다.
장곡역, 시흥시청역, 시흥능곡역 인근 : 자금은 조금 부족하며 실거주 만족도를 누리고 높은 수익률도 노리겠다.
송도역, 연수역 인근 : 돈이 많이 부족하며 존버를 타보겠다.
사람들의 자금여력과 구매성향을 고려하면 수백 가지를 고려해야 하지만, 그 부분은 여러분께 맡기도록 하겠습니다. 지역 선별을 하셨다면 지역 내 아파트 선별에 대한 부분은 인근 중개업소를 통하여 자세히 살펴보시기 바랍니다.
이상 야나부였습니다.
감사합니다.
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