부동산과 금리는 어떻게 봐야 할까?(전/월세와 매매가격)

 

이번 시간은 금리에 대한 야나부의 개인적인 생각이오니 참고만 하시기 바랍니다.

 

기준금리는 경제 흐름과 자산 가격에 아주 큰 영향을 주는 요소입니다. 하지만 모든  가격의 본질은 수요와 공급입니다. 정상적인 시장이라면 수급에 따라 가격 변화가 나타나겠지만, 아시다시피 지금은 정상적인 시장이 아님을 받아들여야 합니다.

 

금리가 상반기에 예상했던 것보다 더욱 미친듯이 오르고 있습니다. "파월 형.. 이제 그만 좀.. 올려! 부동산이고 주식이고 나발이고 미국 빼고 다 죽어~!"

 

현재 미국은 3.25% 한국은 3%로 기준금리 역전 폭이 10월 12일 한국의 빅스텝(50bp)으로 인하여 0.25%로 줄었습니다. 주식 시장은 하락세가 멈춘 듯 하지만. 미국의 인상이 연말까지 큰 거 두방이 더 남아있다는 게 문제입니다. 숏에 걸어야 할 듯..

 

미국에서 예상하는 연말 기준금리는 4.5% 수준으로 11월과 12월에 최소 0.5 ~ 0.75%씩 올릴 것으로 보입니다.

 

"자이언트, 울트라.. 싫다.."

 

 

그리고 우리나라는 미국을 계속 쫓아가기에는 경제 체력이 강하지 않기에 한국은행에서는 연말 3.5% 수준을 예상하고 있습니다. 안 올리자니 환율 폭등하면서 인플레이션 못 잡고.. 올리자니 국내 경제가 다 숨질듯하고.. 고민이 많을 겁니다.

 

 

앞으로 금리가 하락하기 전까지는 현금이 귀해지는 시대가 오는 겁니다. 국내 주식은 당분간은 지속 하락에 더 큰 무게가 쏠리지 않을까 싶습니다. 금리 역전 현상이 1%가 넘는다면 코스피 코스닥이 못 버티겠죠.. 또한 미친 듯이 환율은 더 올라갈 듯하고요.

 

 

 

전세 가격

잡설이 길었습니다. 우선 금리에 가장 직접적인 영향을 받는 항목은 전세입니다. 우리나라는 전세대출제도가 상당히 대중화되어있습니다. 대부분은 전세자금대출을 받는다고 봐야죠. 그런데 전세자금대출은 90% 이상이 변동금리입니다. 1년 만에 3%의 기준금리 상승으로 인하여 대부분의 전세대출 이자가 2배로 늘었다고 봐야 합니다. 주거비가 기하급수적으로 늘게 된 거죠. 부자들이나 고소득자들은 버티겠지만 일반 서민들에게는 이자부담이 상당하기 때문이죠. 100만원이 200만원으로 늘어나면 기존의 라이프스타일 유지가 어려워지죠..

 

많은 사람들이 이번 22년 겨울 이사철은 가능하다면 계약갱신청구권을 사용하거나, 하급지로 이동을 하거나 평수를 줄이는 등 주거비를 줄이는 방법을 택할 겁니다. 전세수요가 상당히 줄어드는 것이죠. 단적인 예로 강동구 대단지인 고덕 그라시움의 전세 가격은 고점 대비 20% 이상 떨어졌고, 대단지 밀집지역인 잠실 또한 25% 이상 떨어졌습니다. 매물은 많지만 찾는 사람이 없으니 당연한 현상입니다. 

고덕그라시움 전세 실거래가격

대단지 아파트일수록 전세매물이 양적으로 많이 나오기 때문에 그 하락폭이 크게 나타납니다.

잠실 리센츠 전세 실거래가격

 

금리로 인하여 전체적으로 전세를 찾지 않는 것과 더불어 상대적으로 주거비가 저렴한 월세로의 이동이 지속되고 있습니다.

 

 

 

월세 가격

작년 저금리 시기에는 서울 대부분 지역들의 전월세 전환율은 3% 정도였습니다. 1억을 월세로 환산하면 30만 원이었죠. 하지만 올 초부터 월세로의 폭발적인 이동으로 인하여 월세 가격이 빠르게 상승하고 있습니다. 현재 4% 수준이며 연말이면 더 올라갈 여지가 있습니다.

 

현재 전세대출이자의 경우 대부분 잘 받아도 4% 중반이 대부분인데요. 연말이면 최소 5% 대가 될 것이기 때문에 현재 월세를 4% 수준으로 구한다면 고정금리의 효과로 주거비를 줄일 수 있게 됩니다. 자연스레 임차인들은 돈이 적게 들어가는 방향으로 움직이게 됩니다.

 

이렇게 수요는 지속적으로 월세로 옮겨갈 것이며 더욱 중요한 것은 반전세 시장입니다.

 

 

 

반전세 가격

정부의 금융지원이 이루어지는 전세대출로 인하여 반전세들이 상당히 많이 보일 겁니다. 신혼부부, 청년 등 보증금 3억과 4억이 가장 핵심이죠. 버팀목전세대출의 경우 금리가 2% 수준이기 때문에 조건이 되는데 이용을 안 하면 바보거든요. 

 

기억하세요. 연말에 전월세를 놓아야 한다면 보증금 3억~4억에 월세 일부를 받는 반전세가 임차인을 구하기 훨씬 쉬울 겁니다. 하지만 목돈이 필요하다면 어쩔 수 없이 전세를 놔야겠죠(저점에 잡을 총알을 준비하는 경우)

 

 

 

매매 가격

매매 가격은 사실상 예측이 불가능하고 흐름 정도만 파악이 가능할 것 같은데요. 금리 최정점이 23년 초로 본다면 23년 초까지는 지속적인 하방압력이 작용할 겁니다. 현재 투자수요가 들어올 수 없는 장이기 때문에(취득세 중과, 종부세) 실수요자들만 진입이 가능하거든요. 또한 거래가 워낙 없어서 지속적인 급매 거래들이 전체호가를 낮출 확률도 높고요. 정부가 완화 정책을 얼마나 속도감 있게 펼치는지가 관건인데 빠른 속도는 기대하지 않는 편이 좋을 듯합니다. 정부도 22년 취득세 결산을 해보면 '이거 큰일 났는데!'라는 생각을 갖지 않을까 싶습니다. 내 집 마련을 계획 중인 분은 내년 상반기를 노리면 그래도 발바닥과 무릎 사이는 진입이 가능하지 않을까 싶습니다. (투자는 항상 본인의 책임입니다)

 

 

 

시장 변수들

현재 시장엔 변수가 많은데요. 대외적으로는 금리와 러-우크라이나 전쟁이 가장 핵심일 것이고. 내부적으로는 정책이 되겠네요. 지역별 공급이야 어느 정도 예상이 되니까 큰 변수는 아닐 겁니다. 

 

[금리]

미국 : 연말 4.5% 최악에는 5%까지..

한국 : 연말 3.5% 찍고 더 올리면 우리나라 경제가 버틸 수 있을까?? 

 

[러-우크라 전쟁] 

?? 이건 그냥 최대 변수! 예측불가!

3차 세계대전시? 다 함께 망함..

빨리 종전되길.. 평화롭게 살자..

 

[정책]

거래 활성화 못하면 지자체 운영 못할 듯?

(참고로 지자체 1년 예산의 40%~50%가 취득세)

부동산 폭락하면 나라 경제고 뭐고 다 맛이 감. 표심도 날아감.

법 개정은 민주당이라는 허들을 넘어야 함. 이게 매우 험난해 보임.