수도권 아파트 폭락 얼마나 빠졌나?

 

요즘 뉴스에서 매일 보는 기사들이죠?

 

00 지역 3억 하락, 00 지역 10억 깨졌다

부동산 반토막 나나? 등등

 

일단 팩트부터 보면, 실거래가 기준으로 서울 경기할 것 없이 대부분의 아파트가 가격이 하락했습니다. 

 

뉴스 단골지역 잠실

잠실엘스 전용84는 작년 신고가 26억 7천 대비 22억 5천까지 거래가 되었습니다. 약 4억 정도 떨어진 금액이네요. 그리고 현재 매물들은 22~23억에 호가가 형성되어 있습니다. 초대형 고가 단지라 동호수에 따라 1~2억은 차이가 날 수도 있는 것을 감안하면 평균적으로 3억 정도는 떨어졌다고 볼 수 있겠네요.

 

엘스와 함께 잠실의 쌍두마차인 리센츠 역시 비슷합니다. 작년 신고가 26억5천 대비 최근 실거래 22억 5천까지 진행이 되면서 4억 정도 떨어졌습니다. 하지만 현재 호가는 21억 5천으로 몇 개의 급매가 나오고 있습니다. 신고가와 현재 급매의 가격차이는 약 5억까지 벌어졌네요. 

 

트리지움 역시 상황은 비슷합니다. 신고가 24억 5천 대비 현재 저층급매 제외한 매물들은 21억 5천 근처로 호가가 나오고 있으며 7월 21억에 약 3억 5천 가량 떨어진 거래가 발생했습니다. 

 

이런 하락거래의 이유는 여러 가지가 있겠지만, 첫 번째로는 거래량 급감이 있을 것이고, 두 번째는 초대형 단지들의 피할 수 없는 매물 증가입니다. 거래가 없을 때에는 어쨌든 누군가는 급한 사람이 있기 마련입니다. 일시적 2 주택 비과세 기한 임박 매물이나 상황상 집을 매도해야만 하는 물건들 말이죠. 이는 비율은 같을지라도 대형 단지일수록 실질적인 수량이 많게 됩니다. 

 

거래량이 없는 상태에서 한 두건의 하락거래는 심리적인 하방압력을 생성하고 매수자 입장에서는 더 낮은 거래를 원하기 때문에 급한 사람들의 가격이 더 빠르게 내려갈 수 있게 됩니다. 

 

잠실 엘리트 아파트는 평균적으로 현재기준 3~4억의 가격 하락으로 약 15~18% 정도의 하락이 이루어졌다고 볼 수 있겠습니다. 그나마 잠실 정도의 입지이기 때문에 이 정도 선에서 버티고 있지 않나 싶습니다. 

 

 

하락률의 최고봉 동탄

동탄도 상당히 큰 하락거래가 나타나고 있습니다. 동탄역 최인접 세 개 단지를 살펴보겠습니다. 

 

우남퍼스트 필은 전용 84 기준 작년 신고가 13억 6천 대비 10억까지 약 3억 6천 정도의 하락 거래가 발생했습니다. 현재 호가는 약 11억 정도로 약 2억 6천 이상으로 20% 정도의 가격이 조정이 된 상태입니다. 

 

더샵 센트럴시티 또한 비슷한 시세를 보이고 있습니다. 전용 97 기준 15억 9500만 원에서 12억 8천으로 약 3억의 하락 거래가 발생하였고 전용 84는 올해 거래가 0건입니다. 약 19%의 시세 하락이 발생했네요. 전용 84는 현재 호가는 11억대에 형성되어 있습니다.

 

꿈에 그린은 전용 84 기준 작년 신고가 14억 5000만 원 대비 4억 5천이 떨어진 10억에 하락 거래가 발생했네요. 상당히 많이 급한 매물이었던 것 같습니다. 현재 호가는 11억 중반으로 나오고 있으며 3억 이상의 가격 하락이 발생했습니다. 

 

전체적으로 동탄은 실거래가 기준 작년 고점 대비 20~27%정도 조정이 된 상태이고, 현재도 물건이 상당히 많이 쌓여있는 상태입니다. 다시금 급매 거래가 발생하게 된다면, 호가는 조금 더 조정이 되지 않을까 싶네요.

부동산 하락

 

경기도 의왕시(인덕원)

의왕의 대장단지이죠. 인덕원 역에서 가까운 대단지 신축 아파트인 인덕원 푸르지오 엘센트로입니다. 작년까지 호가가 무섭게 치솟으며 한동안 뉴스에도 많이 나왔던 단지입니다. 전용 84 기준 작년 신고가 16억 3천 대비하여 7월 11억 9천까지 약 4억 4천만 원의 하락 거래가 발생했습니다. 하지만 제가 보기에는 작년 신고가 16억 3천 자체가 상당히 비정상적인 거래금액이었다고 보이며, 15억이 작년의 적정 시세였을 것으로 보입니다. 15억 대비 약 3억 1천만 원의 시세 하락으로 볼 수 있겠네요. 약 20%의 하락이 발생했습니다. 

 

 

경기도 일산서구

일산의 대장단지중 하나인 킨텍스 꿈에 그린은 전용 84 기준 14억 7천만 원에서 12억 5천만 원으로 약 2억 2천만 원의 하락 거래가 발생했습니다. 약 15%의 시세 하락이 발생했습니다. 킨텍스는 개발호재들이 상당이 많이 있어서 그래도 조정 폭이 크진 않네요.

 

 

강동구 고덕동

고덕동의 대장아파트 2개 단지를 살펴보겠습니다. 고덕 그라시움과 고덕 아르테온입니다. 3년 남짓 된 신축들이죠.

 

고덕 그라시움은 전용 84 기준 작년 신고가 20억 대비 16억으로 최근 4억의 하락 거래가 이루어졌습니다. 20억은 로열동 로열층 기준이었다는 점을 감안하면 약 3억 정도의 시세 하락이 발생했다고 볼 수 있는데요. 15% 정도의 하락이 발생했습니다.

 

고덕 아르테온 또한 비슷한 상황인데요. 작년 신고가 20억 대비 5억2천만원의 하락 거래가 이루어졌습니다. 20억은 아르테온의 가장 로열동 로열층을 감안하면 약 4억 정도의 하락이 발생했다고 볼 수 있겠습니다. 20% 정도의 하락이 발생했습니다. 다만 거래량 자체가 상당히 적었기 때문에 기존의 신고가가 아닌 일반 거래 가격들을 보면 15% 정도의 하락으로 볼 수 있겠습니다.

 

 

수도권에서의 하락거래들을 살펴보았는데요. 강남, 서초, 반포, 용산을 제외하고는 전반적으로 15~25%의 시세 하락이 발생한 것을 볼 수 있습니다. 그중 경기도권의 하락률이 더 크게 와닿습니다. 이렇듯 거래 침체기에서는 급급매들이 하방압력을 강하게 주기 때문에 급매 한건이 시장에 상당히 크게 영향을 주고 있습니다. 아마도 금리인상이 지속되는 연말까지는 현재의 분위기가 이어질 것으로 보이며, 정부의 부동산 규제완화 말고는 거래량을 증가시키기엔 상당히 어려울 듯합니다.

 

여러분 또한 매도자, 매수대기자 입장에서 뉴스에 휘둘리지 말고 본인의 기준을 정하여 객관적인 눈으로 올바른 판단을 하시길 바라겠습니다. 

 

이상 야나부였습니다.