신속통합기획 절차와 장점 (+공공재개발과의 차이점)

 

신속통합기획 말은 많이 들어봤지만 자세한 사항은 모르기에 이번 기회에 정리를 하려고 합니다.

핵심은 재건축/재개발 사업에 있어서 조금 더 빠른 속도로 진행할 수 있도록 서울시에서 지원을 해준다는 것입니다. 신속통합기획을 통해서 재개발/재건축을 활성화시키고 서울에 보다 빠른 주택공급을 위한 정책으로 보시면 되겠습니다.

내용은 서울시의 신속통합기획 책자를 기준으로 개인적인 설명을 포함합니다.

 

 

출처:서울특별시

 

 

공공 + 민간

신속통합기획의 추진의 주체는 민간이 하게 되며, 서울시에서는 행정처리에 대한 부분을 조금 더 유연하게 진행하게 됩니다. 정비계획에서부터 사업시행인가까지 수많은 절차들이 있는데 옆에서 보조를 해준다고 생각하면 되겠습니다.

 

유연한 정비사업 인센티브를 제공하고, 건축설계를 가이드해주는 한 편, 복잡한 절차와 심의를 간소화하여 기간을 획기적으로 줄이게 됩니다.

정비사업에 있어서 기존에는 서울시 따로 자치구 따로 주민들 따로 움직이는 부분 때문에, 방향을 잡지 못하다가 구역이 지정 해제되는 등 사업이 좌초되는 경우가 많았는데, 이제는 따로가 아닌 함께 손을 잡고 간다는 의미를 두고 있습니다.

 

유연한 도시계획 기준

현재 서울시는 층수제한 35층을 폐지한 상태이며 한강변 스카이라인의 획일화된 층수제한을 풀었습니다. 이로써 서울의 다양한 스카이라인이 생성될 수 있는 여건이 만들어진 상태입니다. 일례로 이촌동의 한강 멘션의 경우 기존의 35층에서 68층으로 설계변경을 진행 중입니다.

 

2종 주거지역에 대한 층수제한도 상당수 완화 적용됩니다.

 

고밀복합개발

역세권 아파트의 경우 상업시설이 함께 들어서며 고밀복합개발을 유도합니다. 인프라에 해당하는 상업, 업무시설들을 함께 개발하며 용적률을 최대 700%까지 적용하여 기존 주민들과 근처 주민들의 사업성과 생활여건 향상 모두를 만족할 수 있는 방향으로 볼 수 있겠네요.

 

 

사업 기간

기존에는 여러 가지 심의절차를 개별적으로 단계적으로 진행하면서 사업기간이 상당히 길었으나, 이제는 그 심의절차들을 간소화하고 통합하여 기간을 대폭 단축하게 됩니다. 

 

출처 : 서울특별시

교통심의 · 건축위원회 · 환경 심의를 통합하여 인가 과정 기간이 대폭 줄어들게 됩니다.

기존에는 정비구역 지정에서부터 사업시행인가까지 평균 5년 + α 였다면, 신속통합기획을 통하여 2년 + α 까지 줄이겠다는 목표로 보입니다. 하지만 아직은 진행된 이력들이 없기 때문에 생각했던 만큼 기간이 많이 줄어들지 않을 수도 있겠다는 생각이 드네요.

출처 : 여성경제신문

 

 

신속통합기획은 기존에는 공공기획이라는 명칭이었습니다. 하지만 정비사업에 대한 개입이나 간섭이 아닌 지원으로의 방향을 선회하면서 명칭과 그 성격 또한 달라지게 되었습니다. 

출처 : 서울특별시

 

공공재개발·재건축과의 차이점

가장 큰 차이점은 시행의 주체가 주민이냐, 공공기업(LH, SH)이냐입니다. 공공은 대부분을 공공기업(LH, SH)이 맡아서 진행하며 주민들은 의견 정도만 내는 경우라면, 신속통합기획은 대부분의 의사결정은 주민들이 직접 진행하게 됩니다. 이런 경우 의결을 하기 위한 총회 등이 필요하기 때문에 신속통합기획이 공공을 통한 진행 보다 그 속도가 좀 더딜 수도 있습니다. 하지만 공공에서 진행을 한다면 주민들의 의견이 적극반영이 되지 않는 부분으로 인하여 다소 논란의 여지가 생길 수도 있습니다. 장,단점이 있겠죠?? 민간으로 진행하면 이권다툼으로 인한 문제가 발생할 수도 있으니까요. 

출처 : 서울특별시

 

신속통합기획 신청요건과 절차

우선 신청요건을 확인해 봐야 하는데요.

 

1. [도시 및 주거환경정비법] 제2조

2. [도시 및 주거환경정비 조례] 제3조

3. [도시 재정비 촉진을 위한 특별법] 제2조

 

이 3개의 사항에서 재건축이나 재개발로 요건이 만족하는 곳은 주민들이 구청을 통해서 신청할 수 있습니다. 다만 신청한다고 모든 곳이 신속통합기획으로 진행되는 것이 아닙니다. 서울시 또한 행정력의 한계가 있으니까요. 보통 일 년에 한 번 25개 자치구에서 평균 1곳 정도가 되도록 발표하는 것 같습니다. 지난 21년 12월에는 21곳이 선정되었습니다. 만약 우리 구에서 3곳이 신청을 했다면 확률상 가장 점수가 높은 한 곳이 선정되겠죠??

출처 : 서울특별시

 

 

신속통합기획의 장점(용적률)

신속통합기획으로 진행되는 사업은 법적 상한 용적률의 120%을 적용받을 수 있습니다. 예를 들면 2종 일반주거지역이 200%이면 신속통합기획 적용 시 240%가 되는 것입니다. 40%가 늘어나니 사업성은 더 좋아지겠죠?? 다만 법적 상한 용적률 이상의 증가분의 50%는 임대주택으로 서울시에 기부채납을 해야 합니다. 그래도 20%만큼의 늘어난 세대수로 인한 분양수입이 증가하면서 세대당 납부하게 될 추가분담금을 상당히 줄일 수 있습니다. 추가분담금이 줄어든다는 것은 주민들의 동의를 이끌어내기가 더욱 수월하다는 장점이 되겠죠?

 

 

 

마치며

 

현재 서울시는 신속통합기획을 비롯하여 역세권 개발, 모아주택 등 다양한 정비사업 지원을 진행하고 있습니다. 잘 생각해보면, 10여 년간 정체되어왔던 정비사업들이 서울 곳곳에서 빠르게 진행될 수 있다고 봅니다. 현재 아파트 시장은 대내외적으로 인하여 극심한 침체를 겪고 있습니다. 그럼에도 불구하고 앞으로 아파트가 될 재개발시장은 상당히 활발하다고 볼 수 있겠는데요. 재개발은 실입주가 다소 어렵고 시간에 대한 리스크가 너무나 크기 때문에 그만큼 안전마진이 크기 때문에 우리는 이런 곳에서 숨은 진주를 찾을 수 있어야 합니다. 

 

이상 마치겠습니다.

 

감사합니다. 야나부였습니다.