22~24년 수도권(서울/경기/인천) 아파트 공급물량과 앞으로의 방향

 

오늘은 부동산 시장에 가장 직접적인 영향을 주는 수급에 대한 내용을 다루겠습니다. 전 지역을 다루기엔 한계가 있기에 수도권(서울/경기/인천)에 한정 지어 알아보겠습니다.

 

 

일단 시장경제에서 가장 중요한 요소는 수요와 공급입니다. 매 년 새로 지어지는 공급량과 매 년 없어지는 멸실주택과 해당 지역의 가구가 증가하는 순전입의 합이 수요량에서 어떤 한 요소가 크다면 가격은 변화합니다. 이것은 경제의 기본상식이기 때문에 간단히 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

그러면 우리가 가장 관심있어 하는 부분은 수도권 아파트의 수요와 공급일 겁니다. 22년부터 25년까지의 공급을 먼저 살펴보겠습니다. 25년의 공급은 다소 변경될 여지가 있기 때문에 사실상 24년까지의 수요공급을 살펴보는 것이 핵심입니다.

 

 

 

서울

우리가 가장 궁금해하는 서울입니다.

서울은 21년부터 공급이 급감하고 있는 모습을 보입니다. 적정 수요는 매 년 4만 8천 호 정도인데 22년부터 적정 수요 대비 상당히 낮은 공급물량이 예정되어 있습니다. 다만 23년에 있을 공급물량 대부분은 서초와 개포에 몰려 있어서 이 파급력 자체는 무시할 수 없는 부분이긴 합니다.

 

서울시 기간별 수요/입주

 

 

아래의 표를 보시면 23년도 초부터 시작해서 강남구와 서초구에 신축입주가 대규모로 시작합니다. 이는 서울 전체적으로는 물량이 적겠지만 강남 와 서초의 전세가 하방압력이 매우 강하게 작용할 수 있습니다. 강남 서초의 전세가 하락은 도미노처럼 이어지며 서울 전체의 전세 가격 하락으로 이끌 가능성이 있습니다. 평균적인 수요보다 공급이 적은 편이지만 적은 공급이 핵폭탄급 연쇄작용으로 하락을 이끌 가능성이 충분히 있기 때문에 아직은 안심해서는 안 되는 상황입니다.

서울시 기간 별 구별 입주/수요

 

 

 

경기도

다음은 경기도를 살펴보겠습니다.

경기도는 적정수요는 평균적으로 6만 9천 세대 정도로 집계됩니다. 또한 경기도는 16년도부터 꾸준히 수요 대비 과공급이 이루어지고 있습니다. 24년까지 말이죠. 24년까지 누적 과공급으로는 50만 호가 계산됩니다. 현재의 경기도는 집이 남아돈다라고 볼 수 있겠습니다. 경기도 일부 지역들은 상승기에서 상당히 오버슈팅이 되어 고평가인 지역들이 상당수 존재합니다. 이 부분은 다음 시간에 다시 다루도록 하고 이어서 진행하겠습니다.

경기도 기간별 수요/입주

 

우선 경기도는 24년도까지 계속 공급과잉을 나타냅니다. 특히나 화성과 양주는 수요대비 엄청난 공급이 진행됩니다. 앞으로 24년까지 아래의 과잉으로 표시된 지역들은 전세가 하락을 피할 수 없을 겁니다. 갭투자를 한다면 전세가 하락을 필히 염두해야 할 지역입니다.

 

경기도 기간 별 구별 입주/수요

 

 

 

인천

 

인천의 적정수요량은 약 1만 5천 호입니다. 하지만 22년부터 시작하여 24년까지 지속적인 공급과잉이 이루어집니다. 특히나 22년 23년은 공급폭탄이라고 해도 과언이 아닐 겁니다. 전세 가격 하락은 물론이고 전세가율의 하락으로 매매 가격 또한 굉장히 위험할 것으로 보입니다.

인천 기간별 수요/입주

 

 

표를 보시면 특히나 22~23년도에는 서구와 부평구가 압도적인 입주물량으로 인해 전세가격이 매우 큰 하락을 보일 듯합니다. 전세를 구할 계획이라면 23년 여름 비수기를 노리시면 아주 저렴한 가격으로 거주가 가능할 듯합니다.

인천 기간 별 구별 입주/수요

 

 

현재의 시장 상황과 앞으로의 상황

 

우리는 현재 시장을 있는 그대로만 바라봐서는 안될 것 같습니다. 현재의 시장은 정상적인 작동을 하지 못하는 상태이고, 시장의 기능이 완전히 망가진 상태이기 때문에 기존의 지표들을 그대로 적용해서는 잘못된 판단으로 이어질 수 있습니다. 개인적인 생각으로 세 가지의 큰 걸림돌이 있겠는데요. 이 걸림돌로 인하여 수요와 공급의 왜곡현상이 발생하는 것 같습니다.

 

1. 임대차3법

임대차3법으로 인하여 전월세 시장의 평균적인 이사 주기가 증가하였고 이는 이주수요 감소로 이어지게 되었습니다. 기존의 평균 수요량의 감소로 영향을 미칩니다.

 

2. 기준금리

기준금리의 급격한 상승으로 인하여 전세에 대한 메리트가 상당히 낮아졌습니다. 현재 전세대출금리는 평균 4% 정도이며 내년 초까지 5~5.5%로 상승할 확률이 매우 높기 때문에 현재 시장은 전세대출을 통한 이자를 내는 것보다 월세를 내는 게 비용이 적게 들어가며 심지어 2년간은 고정금리의 효과를 볼 수 있습니다. 월세를 구하는 게 지출이 더 적은데 전세대출을 받아서 전세시장으로 갈 이유가 없겠죠?? 또한 월세는 연말정산 시 세액공제도 해주기 때문에 더더욱 월세 선호현상은 이어질 전망입니다. 금리인상이 멈출 때까지 쭈~욱! 말이죠. 이로써 전세 하방압력은 더 커지겠죠?

 

3. 거래량 급감

현재 매매 시장에서는 살 수도 팔 수도 없는 상황이 만들어지면서 거래 급감이 이루어지고 있습니다. 이로 인하여 이주 수요가 감소하게 되고 전체적인 수요량 또한 일부 감소가 이루어지고 있습니다. 매매수요 감소는 가격 하락을 의미하며, 전체적인 부동산 가격이 빠르게 조정되고 있습니다. 사실 화폐가치의 폭락을 감안하면 40~50%씩 폭락할 일은 없다고 봅니다. 아무튼 거래량이 급감하면서 정말 팔아야 하는 수요들 외에는 사지도 팔지도 못하는 상황으로 인하여 수요와 공급의 왜곡현상이 일어나고 있습니다. 공급은 매우 적지만 더 많은 수요자의 구매가 이어지지 못하여 가격이 하락하는 반 시장적인 상황이 발생한 것이죠. 다만 이 부분은 양도세, 취득세 중과 규정이 사라지고 대출에 대한 규제가 완화된다면 자연스레 원래의 시장으로 돌아올 것으로 보입니다. 하지만 완화가 상당히 점진적으로 진행되는 중이기에 빨라야 23년 하반기 ~ 24년 상반기는 되어야 거래량이 살아날 듯합니다. (정부가 파격적으로 규제완화를 한다면 이 시기는 조금 더 빨라지겠지만 그럴 가능성은 매우 낮습니다)

 

 

오늘은 앞으로의 공급과 수요에 대해서 알아보았고, 수치상 서울은 공급 부족 인천과 경기도는 공급과잉입니다. 하지만 인천과 경기도의 공급과잉이 서울까지 영향을 미칠 수 있는 부분과 서울의 상급지 대규모 공급이 상당한 변수로 작용될 여지가 있기 때문에 수치상의 수요/공급만으로는 단정 짓기에는 무리가 있습니다. 

 

요약하면 수도권 전세가는 22~24년 하방압력이 지속 작용할 것이며 , 매매가 또한 현재 가격 대비 약보합 내지는 추가 조정 가능성이 높아 보입니다. 아주 개인적인 의견이오니 참고로만 보시고, 투자는 전적으로 본인의 책임임을 알려드립니다.

 

이상 야나부였습니다. 감사합니다

 

함께 보면 도움될 글

 

수도권 입주물량 정리 및 투자유의사항