전세가격 하락과 전세대출이자

 

전세 가격 하락으로 인하여 역전세가 심화되고 있습니다. 집주인들은 보증금을 돌려주지 못하고 임차인들은 이사를 가지 못하는 상황이 펼쳐지고 있죠. 그리고 역전세로 인한 강제경매가 점차 늘어나고 있습니다.

 

그렇다면! 왜 전세 가격은 떨어지는지 알아야겠죠?

 

전세물량이 많아서?

전세가격이 너무 비싸서?

 

둘 다 맞는 말입니다.

 

하지만 본질은 금리와 전세자금대출입니다.

 

 

 

금리

금리를 먼저 알아야겠죠?

 

금리는 돈을 빌리면 내는 이자율입니다.

모르는 사람은 없을 겁니다ㅎㅎ

 

시중 은행에서 빌려주는 대출금리와 한국은행에서 자금을 조달하는 기준금리가 있는데 단 1년 사이에 기준금리가 6배 이상으로 치솟아버렸습니다. 시중 은행에서 돈을 빌려주는 금리는 2배 이상이 되었고요..

 

 

너무나 많이 올랐죠?? 미국 미워..

 

21년에는 1억을 빌렸을 때 매 월 이자가 20만원 수준이었는데, 22년 11월인 지금은 40만원을 넘어섰습니다.

 

즉, 돈을 많이 빌린 분들은 이자 지출이 두배 이상이 된 겁니다!

(대출은 무리하지 않는 선에서..)

 

 

▼11월 현재 코픽스 금리입니다. 대출은 COFIX 금리 + 가산금리라고 보시면 됩니다.

코픽스가 4% 정도니 가산금리가 1%만 붙어도 대출 최종 금리는 5%가 되겠죠??

 

전세자금대출

자 금리는 위에서 짧게 설명을 드렸고 전세자금대출로 돌아와 보겠습니다.

우리가 전세를 얻을 때 보통 순수 현금으로만 구하나요? 아니 구했나요?

 

앞서 전세자금대출을 간단히 살펴보겠습니다.

 

전세금에 대한 일정 금액을 빌려주는 제도

전세보증금의 최대 80%까지 대출 가능

단, 최대 금액 5억

 

기억하세요! 80% 5억 

 

20년도부터 코로나 발 저금리와 풍부한 유동성으로 인하여 사람들은 대부분 전세자금대출을 이용하여 상당수의 사람들이 상위주택으로 갈아탔습니다. 전세자금대출을 5억까지 받아도 이자는 100만원이면 가능했거든요. 

 

 

신혼부부들도 욕심을 내며 전세자금대출을 이용하여 조금 더 좋은 주택을 구했고, 모든 사람들이 전세자금대출을 최대한 이용을 하고 있었습니다! 

 

현재 젊은 사람들은 코로나 유동성을 겪으면서 대출을 더 많이 이용했는데요. 19년 기준 2030의 전세자금대출이 약 54조에서 21년 기준 100조 정도로 2배가량 늘어났습니다. 

 

전세자금대출을 활용한 수요가 급증하면서 전세수요는 증가하였고, 임대차3법과 함께 전세 가격 폭등이라는 상황이 발생하게 된 겁니다. 전세의 시세는 수도권 기준 19년 ~ 21년 사이에 평균 1.5배에서 2배까지 치솟게 되었습니다.

 

그런데!

 

금리가 폭등하고, 전세대출이자가 폭등했다면 전세자금대출을 무리해서 받을까요?

 

5억을 빌린 경우 예전에는 100만원의 이자가 나갔다면 이제는 200만원 이상의 이자가 발생합니다.

 

부자들에게는 100만원 차이가 크지 않겠지만 일반 서민에게는 100만원 차이로 생활고를 겪을 수도 있습니다. 뿐만 아니라 고물가 상황으로 인하여 전반적으로 힘든 상황에 엎친 데 덮친 격이죠. 

 

집의 평수를 줄이거나

고정금리와 유사한 월세로 눈을 돌리거나

하급지로 이사를 가거나

아파트에서 빌라로 가는 등

 

다방면으로 지출을 줄이고 있습니다. 

 

몇 개 지역의 예시를 보겠습니다.

 

▼아래는 강동구의 5000세대 초대형 단지인 고덕그라시움입니다.

전용 84 기준 21년 10억까지 전세계약이 되었지만

지금은? 6억 5천까지 약 3억 5천이 내려왔습니다.

 

▼아래는 송파구의 5700세대 초대형 단지인 잠실엘스입니다.

전용 84 기준 21년 14~15억까지 전세계약이 되었지만

지금은? 9억 3천까지 약 5억 이상이 내려왔습니다.

 

 

▼아래는 신축 입주 중인 검단의 대단지 아파트입니다.

신축 84 에어컨 풀옵션이 1억 8천이네요..

건축비도 안 나올 것 같은데..

인천의 입주폭탄의 영향입니다.

 

▼아래는 평촌의 구축 단지 중 한 곳입니다.

학군으로 인한 수요가 많은 경기도의 평촌 일대 가격 또한 큰 변화를 보였습니다.

전용 84 기준 21년 7억 대비 2억 정도 떨어진 상태입니다.

 

 

자 국내 최상급 지역인 강남을 살펴볼까요?

 

▼아래는 강남구의 대단지 준신축 아파트입니다.

최고 학군지인 대치동의 준신축이면 그 수요가 상당하겠죠??

전용 84 기준 21년 20~21억에서 전세계약이 되었지만

지금은? 약 3~4억이 내려온 상태입니다.

강남의 최고 학군지의 힘인가요??..

비율로 계산하면 15~20% 정도만 떨어졌네요.

 

 

 

정리

자 위에서 수도권 몇 개 단지의 전세 가격을 살펴봤는데요. 이를 통해서 몇 가지를 유추할 수 있습니다. 

 

1. 전세는 전체 하락 진행 중

2. 중저가 단지로 갈수록 하락률이 큼

3. 대단지일수록 하락률이 큼

3. 초고가 학군지는 영향이 적음

4. 인천 근처는 전세가 떨이 수준

 

초고가 지역과 단지를 제외하고는 금리 상승으로 인한 전세 가격 하락세가 크게 나타나고 있습니다. 하지만 이게 다가 아니라는 점입니다. 23년 초 개포의 3000세대 대단지 입주와 여름 반포의 입주가 함께 맞물리면서 초고가 단지들의 전세가격 또한 추가 하락이 불가피할 것입니다. 최상급지가 하락하면? 당연 아래의 하급지들은 하락세가 더욱 증가하겠죠?

 

수도권 대부분의 지역들이 현재 전세가율이 50%가 되지 않고 있는데, 갭이 커다란 만큼 매매시장은 계속 얼어붙을 확률이 높으며 실거주를 위한 거래만 조금씩 발생할 듯합니다.

 

현재 시장은 그 반응이 굉장히 빠르게 나타나고 있습니다. 각종 매체로부터 정보가 빠르게 움직이기 때문이죠. 금리는 내년 초 정점이 예상되며, 빠르면 내년 말 금리 하락의 시작이 될 수도 있습니다. 시장은 금리하락의 분위기를 감지하는 즉시 빠르게 반영이 될 것이니 내년에 내 집 마련이나 전월세를 계획 중인 분들은 23년이 굉장히 중요한 해가 될 것입니다.

 

추가로 개인적인 견해 중 하나는 인천, 시흥, 부천, 김포 지역은 시장이 반등하여도 너무 낮은 전세가율로 인하여 매매 가격이 상당히 늦게 움직일 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

[한 줄 요약]

전세 가격은 23년도에 더 내려갈 것이며, 23년에 매매가와 전세가의 바닥이 형성될 확률이 높다.

 

이상 야나부였습니다.

 

감사합니다.