수도권 규제지역 해제 예상 후보지

 

11월 국토부에서 부동산 규제지역을 추가로 해제한다고 예고를 했는데요. 극도로 불안한 현재 부동산 시장에 거래 활력을 불어넣기 위한 방법으로는 규제지역 해제만한게 없습니다.

 

 

부동산 규제완화 국토부 보도자료 공유 및 설명

 

 

수도권 내 규제지역 예상 후보지들을 살펴보기에 앞서 기본적으로 알고 있어야 할 내용을 확인해야겠죠?

 

 

 

규제지역 기본정리

우선 규제지역은 총 세가지로 나뉘어 있는데요. 각각의 규제지역이 어떤 것인지 간단히 살펴보겠습니다. 

▼자세한 설명은 다음 글을 보시면 좋습니다.

 

부동산 규제지역 3가지 비교 및 규제내용 정리 (규제지역 지정 및 해제 효과)

 

1. 투기지역

2. 투기과열지구

3. 조정대상지역

 

규제의 강도는

투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역이며

아래 그림으로 보시면 이해가 편하실 겁니다.

 

투기지역이라고 하면 가장 높은 단계의 규제로 아래의 규제지역들에 있는 내용들까지 모두 포함하고 있습니다. 인형 안에 인형이 있는 그런 느낌이라고 할까요?ㅎㅎ

 

규제지역은 일정 기간의 가격상승률과 청약경쟁률 등 여러 가지 지표를 초과 시 설정이 되는데요. 당연 가격 상승이 가파른 서울이 우리나라에서는 가장 강력하게 묶여있습니다. 서울은 전 지역이 투기지역입니다.

 

하지만 작년 10월부터 시작하여, 현재는 수도권의 상당수 지역들이 2년 전 가격보다 낮은 가격으로 호가가 형성이 되어 있습니다. 서울 또한 대부분의 지역들이 상당한 가격 하락을 보이고 있습니다.

 

 

[규제지역이 해제 시]

규제지역을 해제하면 취득세, 양도세, 대출에 영향을 주게 됩니다. 즉, 대출과 세금에 가장 큰 영향을 주는 부분이죠. 추가로 거주요건 등 다른 부분도 있지만 지금은 대출과 세금이 핵심 포인트입니다.

 

하지만, 단계별로 대출에 대한 부분이 조금씩 완화되는 부분은 현재 거래활성화에는 큰 영향을 주기는 힘들고 규제지역에서 완전히 해제가 되어야 거래 활성화가 가능할 겁니다. 이유인 즉, 거래 활성화를 위해서는 일부 투자수요를 유입시켜야 하는데 조정대상지역부터는 취득세 중과로 인하여 다주택자가 진입 자체가 어려우며 대출 또한 나오지 않습니다. 일부 다주택자의 진입이 있어야 1 주택 실수요와 무주택자가 움직일 수 있는 환경이 만들어지는 것이죠.

 

 

[조정대상지역 해제 시]

다주택자는 취득세 중과가 사라지고, 대출 또한 가능해집니다. 현금 여력이 충분한 다주택자들이 급급매물 줍줍이 가능해집니다(3주택 이상은 취득세 중과이므로 2 주택 희망자들로 제한). 다만 높은 금리로 인한 침체 분위기로 빠르게 투자수요가 붙기는 힘들 것으로 보입니다. 다음으로 1 주택자의 집들이 매도가 되면서 1 주택자들이 새로운 집으로 갈아탈 수 있는 여건이 마련되죠. 비로소 1 주택 실수요자들이 움직일 수 있습니다. 그다음은 무주택자들 일부가 공포를 이겨내며 하나 둘 매수를 하게 되면서 부동산 거래가 일정 부분 활성화될 수 있습니다.

 

 

[요약]

규제지역은 현재 대출과 세금이 핵심이며 조정대상지역에서 빠져 나와야 거래 활성화가 가능. 투기과열지구에서 조정대상지역으로 낮춰지는 것은 큰 영향이 없을 것으로 보임.

 

 

 

규제지역 해제를 위한 조건?

규제지역 해제를 위한 조건을 간단히 보자면 가격 하락, 미분양증가, 청약경쟁률 감소가 이루어지고 있어야 합니다. 그렇다면 지금 규제지역 해제를 위한 조건은 만족을 하고 있을까요?

 

[가격 하락]

약 6개월간 매매가격지수 변동률을 살펴보면 숫자로는 현재 가격 하락률이 직접 와닿지는 않습니다. 다만 고점 대비 현재 호가를 보았을 때 잠실 기준 25% 이상, 강동구 20% 이상, 화성 30% 이상으로 볼 수 있겠습니다. 진한 파란색 부분이 많이 떨어진 곳으로 볼 수 있겠습니다. 

 

 

서울은 노도강, 성북구, 잠실, 강동이 큰 가격하락을 보이고 있습니다.

서울(5월~10월)

 

경기도는 화성시를 필두로 주변 오산,수원,군포,시흥,의왕,안양,광명 모두 큰 하락세를 이어가고 있습니다.

경기(5월~10월)

 

인천은 연수구와 남구가 가장 큰 하락을 보이고 있습니다. 인천은 한동안 공급폭탄으로 인하여 비규제 지역으로 바뀌어도 분위기 반전을 꾀하기에는 상당히 어려울 듯합니다. 

인천(5월~10월)

 

전국으로 보았을 때는 세종이 가장 큰 하락세를 보이고 있습니다. 세종은 고점대비 50% 가까이 떨어졌기에 바닥에 가깝다는 생각이 드는 지역입니다.

전국(5월~10월)

 

 

[미분양]

미분양 현황을 살펴보면 경기도는 8월 대비 9월 미분양 주택이 약 2400호정도 늘어났으며, 인천은 319호, 서울은 109호의 미분양 주택이 증가했습니다. 미분양 주택이 수도권 전역으로 증가 추세에 있음을 볼 수 있습니다.

경기도는 평택과 안성, 양주에 미분양주택들이 대거 포진되어 있습니다.

경기도 미분양 아파트

인천 미분양 아파트

서울 미분양 아파트

 

 

 

규제지역 해제 예상지역

현재 시장상황에서 서울 및 서울 인접 지역들은 투기지역이나 투기과열지역에서 일부 특정지역만 조정대상지역으로 내려갈 것으로 보이며 큰 변화는 없을 듯합니다. 다만 경기도 외곽지역과 인천 일대가 비규제지역으로 풀릴 확률이 높겠습니다. 또한 엄청난 하락이 진행된 세종도 전부 풀릴 듯하고요. 아래의 규제지역 현황을 같이 살펴보시기 바랍니다.

 

경기도 내의 서울과 인접해 있는 곳과 GTX-A가 지나가는 지역들은 대부분 투기과열지구임을 볼 수 있습니다.

현재 규제지역은 세종, 인천, 경기도, 서울 이렇게 총 60곳이 있습니다. 항상 규제지역 해제의 마지막 순서는 서울입니다.

 

 

 

 

[경기도]

경기도에서는 최근 하락률이 가장 높게 나타나고 있는 최소 5개 지역들은 조정대상지역에서 빠질 것으로 보입니다. 화성, 의정부, 시흥, 오산, 의정부, 김포가 대표적이고 대거 해제 한다면 안산, 수원 일부, 고양시 일부 또한 포함될 듯 합니다. 서울의 인접지역인 성남, 하남, 광명, 고양시는 투기과열지구에서 조정대상지역으로 내려가는 정도 선에서 진행되지 않을까 싶네요. 이미 양주와 파주, 안성, 동두천, 평택은 비규제 지역으로 지난 9월에 풀린 상태입니다.

경기도시장강도_9월기준

 

 

[인천]

인천은 거의 폭락이라고 할 수 있을 정도로 매매가와 전세가격이 급격하게 내려가고 있습니다. 인천은 전체가 다 비규제지역으로 풀릴 확률이 가장 높다고 볼 수 있습니다.

인천시장강도_9월기준

 

[서울]

서울은 노도강 + 송파강동송파 강동 지역이 큰 하락세를 보이고 있습니다. 다만 송파 강동지역은 풀어줄 리가 없고, 노도강 정도만 조금 완화해서 조정대상지역으로 풀릴 듯 합니다. 서울은 항상 모든 규제완화의 마지막이라고 보면 될 듯합니다. 지금의 정부 기조를 살펴보면 파격적인 완화는 진행하지 않을 확률이 높겠죠? 서울은 기대하지는 마시길 바랍니다.

 

서울시장강도_9월기준

 

 

[세종]

세종은 안풀어주는게 이상할 정도로 폭락이 진행된 상태입니다. 여긴 의심할 여지없이 이번에 비규제 지역으로 완화될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

[정리]

위 내용을 간단히 정리하면 다음과 같습니다. 개인적인 뇌피셜이기 때문에 100% 신뢰하지는 말아주세요.

인천 : 전체

경기도 : 5~10개 지역정도(일부 지역은 핀셋)

(김포, 시흥, 화성, 오산, 의정부는 100%)

(의왕 , 수원, 안산 등 기존 투기과열지구는 핀셋 완화 가능)

세종 : 전체

서울 : 풀어준다면 노도강을 조정대상지역으로

 

 

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이상 11월에 있을 규제지역해제에 대한 예상지역을 알아보았습니다. 현재 금리인상이 시장 예상과는 달리 더욱 빠르게 많이 올라서 건설경기와 주택경기가 매우 좋지 않은 상태입니다. 우리나라는 부동산 경기가 무너지면 전체 경제가 무너지는 시스템이기 때문에 정부에서도 이제는 그 심각성을 인지하고 움직이려는 듯합니다. 하지만 눈치를 너무 많이 보고 시간이 지체되었기 때문에, 완화책을 쓰더라도 무너진 심리가 살아날지는 모르겠습니다.

 

이상 야나부였습니다.

 

감사합니다.