월세받을까? 전세받아 예금넣을까?

전세를 받아서 예금이자 5프로대 받는 게 더 이득?

이런 고민이 가능한 시기입니다.

 

오늘은 전세와 월세 사이의 그 어딘가에 있을 가장 합리적인 영역을 탐구해보도록 하겠습니다.

 

 

현재 월세시장은 전월세전환율이 일반적으로 약 5% 정도입니다.

(물론 지역별 입지별 차이는 존재합니다)

 

계산을 해보면 1억의 5%는 500만원 

한 달에 약 40만 원 정도입니다.

 

그런데 현재 은행이자는 얼마나 줄까요? 

와우!! 5%가 넘는 곳이 상당히 많이 있습니다.

심지어 금리가 조금 더 상승할 것을 감안하면 연말이나 연초에는 최고 6%까지 가능하겠는데요??

 

 

그렇다면 대부분의 사람들은 이렇게 생각합니다??

 

닥치고 예금!! 

 

 

땡! 틀렸습니다

월세를 받는 구조에 대해서 생각을 해봐야 합니다.

그리고 가장 중요한 세후 소득을 살펴봐야겠죠??

 

[이자소득세]

연 6%로 1억을 예금하면 연 이자는 600만원이 발생합니다.

여기서 이자소득세율 15.4%를 빼면?

507만 6천원이 세후 소득이 됩니다.

 

한 달에 40만원 느낌이군요? 

 

 

 

[주택임대사업소득세]

 

자 주택을 임대하여 월세를 받으면 임대사업 등록을 하지 않아도 사업소득을 얻는 것으로 봅니다. 다만, 여기서 여러 가지 조건이 붙게 됩니다.

 

조건을 하나씩 살펴볼까요?

 

1. 1주택자는 월세를 500만원 받아도 비과세입니다!

    (단, 공시가격 9억 이하여야 함)

2. 2주택 이상부터는 공제금액을 제외하고 월세에 대해서 과세!

3. 3주택 이상부터는 보증금까지 간주임대료로 과세!

4. 등록임대 여부에 따라 공제금액 400 or 200만원 차이!

    (연간 임대소득 2000만원 초과면 공제 못받음) 

5. 임대소득 2000만원 초과 시 종합과세

 

뭔가 조건이 좀 많아서 까다로운데 최대한 쉽게 알아보겠습니다.

 

▶ 1 주택자인데 월세를 받는다?

- 전액 비과세입니다. 월세 받는 거 그대로 다 가지세요!

 

▶ 2 주택자인데 한 개 월세 받는다?

- 금액 세팅을 잘해야 세금이 적어요.

연간 2천만원이 넘지 않는 임대료로 세팅하고, 나머지는 보증금을 조절하여 맞추세요.

 

이러면 세금이 좀 더 세이브가 됩니다.

 

비교를 한 번 해볼까요?

 

● 보증금 2억에 80만원 vs 보증금 4억

→ 80만원 vs 2억 은행 예금 비교

 

세전 소득

월세 960만원 (등록임대사업자)

예금이자 1000만원

 

세후 소득

월세 873만7600원

예금이자 846만원

 

→ 월세가 세후 소득 27만원 더 많음

 

 

응? 예금이 세전소득은 더 큰데 세후소득은 월세받는 게 더 이득인데??

 

위의 경우 반전세로 매 월 임대료를 받는게 더 이익이 크게 나타납니다.

이게 공제금액의 유무에 따라 차이가 나는데요.

이자소득에는 공제금액이 없기 때문에 대부분 월세가 이득입니다.

 

또한 월세는 매 달 일정 금액이 따박따박 들어오기 때문에 현금흐름이 좋지만, 예금이자는 1년에 한 번씩 받기 때문에 현금흐름에 있어서도 훨씬 유리합니다.

 

그리고 저가형 주택일수록 전월세 전환율이 더 높기 때문에 원룸이나 투룸 같은 경우는 월세가 훨씬 더 이익이 크게 나타납니다. 보통 원룸이나 투룸이 월세가 많은 이유죠! 

 

 

 

요약 및 정리

간단하게 요약드리면,

 

일정 부분 월세를 받는 게 세금 측면에서 훨씬 더 유리하다!

연간 2000만원 이하로 세팅하자!

1 주택자라면(+공시 가격 9억 이하),

본인의 주택을 월세로 얼마를 받더라도 비과세다!

 

 

핵 꿀팁!

아래의 내용을 자세히 읽어보시면 매우 큰 도움이 될 겁니다.

 

자! 가정을 해보죠.

 

1주택자이고 (기준시가 9억 이하)

현금이 5억 정도 있습니다.

 

임대소득을 받고 싶은데? 

5억으로 수익형 부동산을 사볼까?

 

그러지 마세요!!!

 

집에서 거주를 하고

5억을 6% 수익형 부동산을 산다고 치죠.

 

1년에 3000만원 임대소득이 발생합니다.

물론 2천만원이 초과되니 합산과세겠죠?

(기존 소득이 크다면 세금으로 다 뺏겨요)

 

세금도 최소 500만원 이상 내야 하고.

취득세도 4.6%를 내야 하고

재산세도 내야 합니다.

공실에 대한 리스크도 존재하겠죠?

신경도 써야 합니다.

소득 증가로 건강보험료도 올라갑니다.

 

말이 6%지 이것저것 다 때면 남는 것도 없어요.

 

자 거꾸로 생각을 해보겠습니다.

 

1 주택을 월세를 받고

5억으로 전세를 산다면??

 

1 주택 자니까 월세 소득에 대한 세금은 0원

추가 재산세 걱정 No!

공실 걱정 No!

건보료 걱정 No!

 

전세를 살면서 내 집에 대한 소유권도 유지하고

세금과 기타 비용도 줄이는

1석 2조의 방법입니다.

 

그러니 현금을 일정 부분 보유 중인

1 주택자는 이 방법을 꼭 이용하세요!!

 

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오늘은 집주인이라면 전세와 월세 중 어떤 것을 선택할지 탐구해 보았습니다.

 

이상 야나부였습니다.

감사합니다.