15억 초과 아파트 대출 허용시 일어날 일들(+부동산 거래활성화 방안들)

 

현재 IMF를 능가하는 부동산 거래 침체 시기입니다.

15억 초과 아파트에 대출을 허용해주면 어떤 일들이 벌어질까요?

 

 

15억 초과 대출 허용이라는 찌라시 같은 기사가 나오고 정부에서는 곧바로 결정된 내용이 없다는 보도자료가 올라왔습니다. 하지만 논의는 진행 중인 것은 확실해 보입니다. 아래에서 상세히 다뤄보겠습니다.

 

정부는 15억 초과 대출을 허용에 대한 부분을 논의 중입니다. 이는 거래량을 활성화시키기 위한 방안으로 해석되나 현재 망가진 시장의 거래를 회복하기 위해서는 15억 초과 대출 허용만으로는 사실 큰 의미는 없어 보입니다. 애초에 현재 시장은 실수요자 위주의 시장이기 때문에 대부분의 수요는 1주택자 에게서 나오기 때문이죠. 영향이 있다면 아주 미약하게나마 15억에서 20억 사이의 주택들이 거래가가 조금 늘어나는 정도일 겁니다.

 

 

 

15억 초과 주택 대출이 가능해지면?

 

우선 12.16 대책이 나왔을 때의 시장을 살펴보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 15억 초과 대출제한이 나오면서 10~15억에 해당하는 아파트들은 15억까지 상방압력을 받았고, 15억을 조금 초과하는 단지들은 15억에 맞춰서 하방압력을 받았습니다. 즉, 15억에 많은 아파트 단지들이 자석처럼 달라붙어버렸습니다. 본연의 가치는 다르지만 금액이 비슷해져 버린 혼돈의 상황이었죠. 단기적으로는 15억이라는 가격 왜곡 현상이 발생했습니다. 하급지의 아파트가 그보다 상위 급지와 가격이 비슷해지게 되었고 15억을 조금 넘는 가격대의 아파트들은 한동안 정체된 금액대에 머물렀죠. 이후 임대차 3 법으로 인하여 전세 가격이 폭등하게 되고, 전세가율이 60% 이상의 수준이 되면서 천천히 위로 밀려 올라갔습니다.

 

 

우선 두개의 단지를 비교해서 살펴보도록 하겠습니다. 잠실 파크리오 25평과 고덕 그라시움 25평입니다. 2019년 말 기준 파크리오는 15억~16억, 그라시움은 10억~12억으로 급지에 따른 차이는 약 4~5억 정도였습니다. 그리고 2020년부터 고덕 그라시움이 폭발적으로 상승을 하게 됩니다. 그에 비하여 상급지인 파크리오는 가격이 주춤하는 보습을 보입니다. 대출이 안 되는 이유로 진입이 쉽지 않아 수요가 줄어든 모습이죠. 2020년 말을 기준으로 급지에 따른 차이는 2~3억까지 좁혀지게 됩니다. 그리고 폭등하는 전세가로 인하여 상급지의 갭 투자가 진행되며 원래의 급지 차이로 돌아오게 됩니다.

 

간단히 요약하자면

구간1 : 급지 차이 4~5억

구간 2 : 급지 차이 2~3억

구간 3 : 급지 차이 4~5억

 

구간 2에서 일시적으로 가격 왜곡 현상이 발생한 것을 볼 수 있겠습니다.

 

우리는 15억이라는 자석이 생겼을 때 일시적인 왜곡현상을 볼 수 있었고, 이 15억 자석이 사라졌을 때는 반대의 현상이 나타난다고 볼 수 있겠습니다. 즉, 2019년 12월 이전과 비슷한 모습으로 가격 정렬이 이루어질 겁니다. 그렇다면 현재 10억대에서 빠르게 15억 밑까지 붙은 단지들이 원래의 자리로 되돌아갈 확률이 매우 높겠습니다. 현재 15억에서 20억 사이의 단지들은 현재 금액대를 유지하거나 시장 분위기상 소폭 하락정 도로 그칠 수 있겠고요.

 

 

앞서 설명드린 이러한 내용들은 이전의 시장상황을 근거로 말씀드린 내용이며 대내외적인 경제상황에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 개인적인 의견으로만 봐주세요.  

 

 

정부의 거래량 활성화 대책?

얼마나 거래가 심각한 상황일까요? 정부 또한 분명히 현재의 심각성을 느끼고 있을 겁니다. 그렇기에 거래 활성화 대책을 펼칠 수밖에 없고요.

 

IMF 때보다 심한 서울의 거래량

우선 서울 거래량을 한번 살펴보겠습니다. 작년 9월부터 거래량이 급감하기 시작하여 상반기 2월 820건으로 떨어진 이후 대선 기대감과 다주택자의 보유세 회피 물건으로 5월까지 거래가 살아나는 듯 보였으나 다시금 7월 640건으로 서울 아파트 거래 역사상 최저치를 기록하였습니다. 2006년부터  약 15년간의 서울 월평균 거래량은 4~5000건으로 기존의 20%도 안되는 수준입니다.

 

서울특별시 아파트 월별 거래량

 

이유는 여러가지가 있겠습니다. 

 

1. 대출 규제

2. 큰 폭의 금리 인상

3. 취득세 중과

4. 러시아 우크라이나 전쟁

 

 

22년 거래량에 대해서는 상반기와 하반기로 나누어서 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

상반기

상반기까지는 대출 규제의 영향이 가장 큰 상태였습니다. 기준금리가 2% 대가 안 되는 상태였으나 22년 1월 DSR규제의 강화로 인하여 사고 싶어도 살 수가 없는 그런 구조가 만들어졌습니다. 또한 대선과 지방선거가 예정되어 있어 매수 수요가 선거 이후를 기대하며 기다리는 경우도 상당수 있었습니다. 그리고 4~5월에는 다주택자의 보유세 회피 급매물들이 상당수 거래가 되며 소폭 상승하는 듯 보였습니다.

 

 

 

하반기

하반기부터는 2가지가 복합적으로 작용하게 됩니다. 1억 초과 대출에 대한 DSR 40% 적용을 변경없이 그대로 시행하였고, 이례적인 금리인상이 진행되었습니다. 7월과 8월 연이은 금리인상으로 인하여 기준금리가 2.5%가 되었고 주택담보대출 금리는 4~7% 사이가 되었습니다. 여기서 대출금리 인상 + DSR 적용으로 인하여 대출은 더더욱 제한됩니다. 

 

 

그리고 러시아와 우크라이나 전쟁의 장기화에 이어 전 세계적인 살인적인 인플레이션 등 대외 경기와 국내 경기 모두가 상당히 좋지 않은 상황으로 흘러갑니다. 이러한 여러가지 이유들이 복합적으로 작용하면서 2022년은 대한민국 부동산에 있어서 손에 꼽히는 거래 실종의 해가 될 듯하고, 현재 국민들은 주거이전의 자유가 보장되지 않으며 상당한 고통을 받고 있습니다.

 

또한 지자체 입장에서는 작년 대비 3분의 1, 4분의 1 수준의 세수확보로 인하여 상당한 어려움을 겪게 됩니다. 참고로 지자체 세수의 30%이상이 부동산 취득세입니다. 지자체에 돈이 없으면 공무원들에게 월급 주기에도 빠듯할 것이며, 지차제 발전을 위한 사업들 또한 진행이 어렵게 되고 복지정책 또한 펼칠 수 없게 됩니다. 그 예로 특정 지자체에서는 출산지원금을 지급 중단한 지자체들도 생기고 있다고 합니다. 거래량 감소는 부동산 소유자뿐만이 아니라 전 국민들에게 영향을 주는 부분이기 때문에 활성화는 반드시 진행이 되어야만 하는 부분입니다. 다만 활성화를 얼마나 빠르게 할 것인가 하는 속도의 문제일 뿐이죠.

 

거래 활성화를 위한 방법들을 생각해 보면

 

[대출]

1. 15억 초과 대출 허용

2. LTV 완화

3. DSR 완화

4. 거치식 주담대 부활

 

[세금]

1. 취득세 중과 폐지

2. 양도세 중과 폐지

 

[규제지역]

1. 지역 별 규제지역 해제나 완화

 

이정도의 방법들이 있을 텐데요. 이 중 취득세 중과 폐지는 법을 개정해야 하는 사항이기 때문에 당장은 상당히 어려운 부분이 있고, 금융당국의 대출 완화나 국토부의 규제지역 해제가 빠르게 펼칠 수 있는 방법이겠습니다.

 

한 가지 확실한 것은 폭등도 폭락도 정부에게는 전혀 도움이 되지 않고 원활한 거래량만이 정부에게 가장 이득이 된다는 점입니다. 앞으로 거래량을 살리기 위해서는 위의 방법들을 하나씩 풀어가며 움직일 수밖에 없습니다. 다만 그 시간이 너무 늦어지지 않길 바랄 뿐입니다.

 

이상 마치겠습니다.

 

야나부였습니다.