최악의 서울 부동산 거래량

 

현재 부동산 거래가 1년째 최악의 상황을 달리고 있다.

서울 아파트의 거래량부터 살펴보면, 22년 월평균 거래량은 1천 건을 밑돌고 있다. 10여 년간 평균 거래량은 한 달에  4~5천 건 정도가 일어나고 있었는데, 이건 거래량이 너무 없는 상태가 오래 지속되고 있다.

 

IMF와 금융위기 때보다 더 낮은 거래량이 더 길게 지속되고 있다. 

 

 

보라색 선을 보면 전국의 미분양 물건도 늘고 있는데, 그나마 악성 미분양인 준공 후 미분양은 감소 추세를 보이고 있다. 완연한 하락세를 의미하면 준공 후 미분양이 지속 증가해야 하는데 이 부분은 거래량과는 다르게 흘러가고 있다.

 

 

보통 거래량이 부동산 흐름에 1:1 매칭 되는 척도는 아니지만 어느 정도 큰 양의 상관관계를 보인다. 다만 현재의 상태는 시장 자체가 상당히 훼손된 느낌이다. 거래량이 이 정도 급감하며 지속되면, 이미 가격이 반토막이 났어야 정상이겠지만, 10 ~ 15% 정도의 조정만을 보이고 있다는 점은 다소 의문이 생긴다.

 

두 가지의 원인을 생각해 볼 수 있을텐데

 

급격한 금리인상과 심각한 대출규제다.

 

급격한 금리인상

금리가 너무 빠르게 오르며 대출에 대한 심리적인 부담감이 빠르게 커졌다. 올 초 0.5%에서 벌써 2.5%이니 기존의 주담대 금리가 2%대 였다면 현재는 5% 정도로 이자부담이 두배 정도 가중이 되었다. 즉, 월 100만 원 나가는 이자가 월 200으로 바뀐 셈이다. 물론 고정금리를 받은 사람들은 영향이 적겠지만, 신규 매수를 하는 입장에서는 상당히 부담스러운 금액이다. 

 

심각한 대출규제

자본주의 사회가 맞나 싶을 정도로 현재는 대출규제가 유례없는 수준으로 이루어지고 있다. DSR은 1억 초과부터 적용이 되며(사실상 모든 주택 구매자에게 적용이 되는 것이라 보면 된다) 금리인상으로 인한 원리금 증가로 인하여 대출 가능 금액도 줄어들었으며, 정작 대출은 시장 참여자 중 극소수인 생애최초 구매자에게만 일부 풀어준 상태이다. 이런 상황 속에서 기존 주택 보유자들이나, 주택소유 이력이 있는 무주택자들은 대출을 이용한 주택 구매 자체가 불가능하게 된다.

 

상급지로 이주를 원하는 1 주택자 입장에서 생각해보자.

 

1 주택(주담대 50% 이상 보유) 

갈아탈 주택(주담대 40%만 가능)

 

소득이 상당하지 않은 한 갈아타는 건 불가능하다. 더군다나 현재의 거래량 침체로 인하여 기존의 주택 매도 자체가 어렵기 때문에 갈아탈 수 있는 여건 자체가 더더욱 어렵다.

 

 

이번엔 무주택자 입장

 

무주택자도 여전히 서울 아파트는 대출이 40%까지만 가능하지만(실수요자는 50%까지 가능) 중요한 건 DSR이다. 현재 서울의 평균 아파트 가격은 10억이 넘어가기 때문에 못해도 5억의 현금은 있어야 구매가 가능하다. 하지만 5억을 대출받기 위해서는 소득 또한 최소 연봉 7천만 원이 넘어야 가능한 수준이다. 여기서도 주택구입 자체가 상당히 어려운 이유다. 더군다나 무주택자라면 대부분은 하락기에는 더더욱 심리적으로 구매가 어렵기 때문에, 무주택자로 인한 거래량은 거의 발생할 수가 없을 것이다.

 

 

거래량이 살아나려면??

 

주거 이전의 자유를 누리기 위해서는 최소한 기존의 1 주택자들이 갈아타기를 할 수는 있는 거래량이 발생해야 한다. 하지만 금리인상으로 인한 시장 분위기와 애초에 구매를 할 수 없는 대출규제로 인하여 주거 이전 자체가 어려운 상태다. 거래량을 살리기 위해서는 두 가지가 선행되어야 할 것이다.

 

1. 취득세 중과 규정 삭제

2. 대출규제 완화

 

이 두 가지만 되어도 다주택자는 현재 가격이 많이 떨어진 주택들을 추가 구입할 수 있을 것이고, 1 주택자는 이런 거래로 인하여 갈아타기가 진행이 될 것이며, 하급지가 거래가 되면 상급지 이동으로 인한 상급지의 거래량도 연속적으로 증가하는 선순환의 고리가 다시 이루어질 수 있다.

 

다만 정부는 규제완화를 적용했을 때 거래량 상승과 매매 가격의 상방 압력이 작용되면, 표심을 잃을 수도 있기 때문에 망설이는 부분이 아닐까 싶다. 하지만 현재의 상태가 지속된다면 우리나라의 건설경기는 엉망이 될 것이고, 지자체는 세수확보가 안될 것이며, 부동산과 관련된 상당수의 업종들은 폐업의 수순을 밟지 않을까? 그 관련 업종들은 인테리어, 이사업체, 부동산중개업소, 가전제품 회사, 주택건설회사 등이 있을 것이다.

 

현재 서울을 비롯하여 수독권의 아파트 가격은 고점 대비 10~30% 정도 조정이 된 상태이다. 과연 현재가 바닥의 가격일지 아니면 더 큰 하락이 이어질지 많은 전문가들의 의견이 분분한 가운데, 우리는 그 중심을 잡기가 너무나 어려운 상태이다. 이럴 때일수록 각종 자극적인 기사들에 이리저리 흔들리기보다는 시장의 본질인 수요와 공급, 그리고 부동산의 입지에 대해서 좀 더 깊게 고민한다면 답을 찾을 수 있지 않을까??