청량리는 지금 대 변신 중!
청량리와 그 주변을 자세히 알아보자!
안녕하세요 야나부입니다.
오늘은 동대문구에서 가장 핫한 청량리 일대를 분석하는 시간입니다.
동대문구는 10개의 동으로 이루어져 있으며, 청량리는 그 중 전농동으로 들어갑니다.
청량리 일대는 상당히 많은 뉴타운들이 포진하고 있는데요. 이문휘경뉴타운, 전농답십리뉴타운, 청량리뉴타운 등 주변은 대부분 재개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 그 중 강북 교통의 핵심 요충지라고 부를 수 있는 청량리역입니다.
앞으로 청량리는 GTX와 더불어 KTX, 경의중앙선, ITX, 분당선, 면목선, 강북횡단선 등 10여개의 역이 지나가는 말그대로 교통 허브로 탈바꿈 될 예정인데요.. 보통 트리플역세권만 되어도 상당히 좋은 입지라고 평가하는데 10개라면.. 굳이 설명하지 않아도 되겠죠?ㅋ 아무튼 엄청나게 좋아질 겁니다.
가장 핵심 노선은 아무래도 GTX겠죠? 아직은 착공을 하지 않아서 시간이 조금 많이 필요한 것은 사실입니다.
대략 5년에서 10년의 시간이 더 필요하지 않을까 싶네요.
아래의 그림은 현재 청량리를 가장 쉽게 설명한 자료인데요. 다시한번 풀어서 설명을 드리겠습니다. 현재 청량리역에는 초고층 주상복합들이 공사중에 있으며 23년부터 순차적으로 입주가 진행됩니다. 또한 롯데백화점과 롯데마트 등 쇼핑 및 편의시설이 청량리역에 모여있어서 주민들이 상당히 편리하게 이용하고 있습니다.
여기서 눈에 띄는 건물들이 있는데요. 롯데캐슬 SKY-L65와 한양수자인 그라시엘입니다. 65층 59층의 초고등 주상복합으로 건물높이가 200미터에 달합니다. 서울의 전경이 상당히 잘 보이겠죠? 그리고 롯데캐슬 랜드마크타워에는 롯데몰 + 호텔 + 공연장 등이 들어오게 되면서 청량리역의 집객력은 더욱 커질 겁니다.
요약하면 청량리는 주거 + 쇼핑 + 문화 +교통을 모두 충족할 수 있는 입지와 개발계획을 가지고 있습니다.
적다보니 '청량리가 너무 좋다'라는 느낌만 강하게 드는데, 분명 단점도 존재합니다.
1. 아쉬운 도로환경
2. 부족한 학군
도로 환경
자차를 이용하시는 분들은 청량리 근처의 교통혼잡에서 벗어나긴 쉽지 않으실 겁니다. 인구 및 차량 대비 주변도로가 다소 좁은부분도 있고 내부순환도로를 통해서 각 지역으로 이동하기에는 내부순환도로나 동부간선도로 또한 빈번한 교통체증이 있기 때문이죠. 동부간선도로 지하화가 되면 그나마 조금 나아지긴 하겠지만 좀 더 획기적인 도로환경 개선이 필요하다고 봅니다.
부족한 학군
전농답십리의 경우 초등학교 및 중학교는 나름 우수한 성적을 보이고 있습니다만 명문 고등학교의 부재로 현재로서는 아쉬운 학군인 것은 부정할 수 없는 현실입니다. 또한 유명한 학원가가 형성되어 있지 않아, 전체적으로 학군에 있어서는 중계동과 비교를 할 수 밖에 없습니다. 다만, 이부분은 시간이 지나면 차즘 해결될 문제이기에 앞으로의 동대문구의 개발과 밀접한 영향이 있을 것 같습니다.
청량리 주변 뉴타운들
청량리 주변은 재개발이 상당수 진행중인데요. 뉴타운들을 살펴보겠습니다. 자세히는 아닌 개략적으로만 보겠습니다.
전농답십리 뉴타운
청량리의 우측에는 전농동과 답십리 그리고 장안동까지 있습니다. 그리고 전농동과 답십리는 상당수의 구역들이 아파트 단지로 탈바꿈 된 상태입니다. 아래 그림은 전답뉴타운이 한눈에 보이는 자료로 참고하시면 좋을 듯 합니다. 눈에 띄는 단지들은 대부분 래미안이라는 이름을 달고 있습니다. 가격 또한 브랜드 대형 단지들이 가장 높게 형성이 되어있고요.
네이버부동산을 살펴보면 국평기준 15억 근처로 호가가 잡혀있으나 실거래가 기준으로는 래미안크래시티, 롯데캐슬노블레스, 힐스테이트청계 이 세 단지가 강세를 보이고 있습니다. 아무래도 청량리역이나 신답역에서 거리가 좀 더 반영된 부분일 듯 합니다. 그리고 전농8구역의 1500세대 대단지가 마무리되면 8구역이 신축 + 입지 + 대단지 프리미엄이 형성될 가능성이 높겠네요.
청량리 초고층 3인방 롯데캐슬SKY-L65, 한양수자인 그라시엘, 해링턴플레이스 이렇게는 아직 전매가 되지 않기에 시세는 정해지진 않았으나 국평(84)기준 20억은 넘어가지 않을까 싶습니다. 그중 롯데캐슬이 누가봐도 대장단지로 자리하겠죠?
이문휘경 뉴타운
전농 답십리 북측에 위치한 이문휘경 뉴타운을 살펴보겠습니다.
전체적으로 이문 5개구역과 휘경 3개 구역으로 나뉘어지는데요. 이문2구역은 지정 해제 후 역세권정비사업으로 구역이 다시 잡힐 듯 합니다.
▶ 휘경동
휘경 1구역 입주 (휘경해모로)
휘경 2구역 입주 (휘경sk뷰)
휘경 3구역 착공 (휘경자이)
▶ 이문동
이문1구역 착공 (래미안)
이문2구역 역세권정비구역
이문3구역 착공 (아이파크자이)
이문4구역 조합설립인가
이문동은 현재 1구역과 3구역이 착공하여 25년이면 신축 밀집지역이 됩니다. 그리고 휘경동과 맞물려 위대앞역 주변으로 1만세대가 넘는 신축단지들이 형성되어 미니신도시급의 규모로 성장하게 되겠죠?
청량리 뉴타운
청량리 또한 현재 재개발이 활발하게 진행되고 있습니다. 현재 청량리 6,7,8구역이 사업시행인가부터 착공까지 진행중인 상태이고 제기동 또한 4구역과 6구역이 빠른 속도로 진행중입니다.
청량리동 일대는 규모에 있어서는 1천세대가 넘는 대형단지가 6구역 한개만 있습니다. 아무래도 전반적인 주거환경은 전농답십리나 이문휘경보다는 조금 부족한 감이 있으나 청량리역에 맞닿은 단지들은 그래도 상당히 잘 나아갈 듯 합니다.
청량리 주변 상권
청량리 주변 상권을 살펴보겠습니다.
장안동상권과, 답십리상권, 청량리상권, 회기·이문 상권 이렇게 볼 수 있습니다.
청량리상권은 시장이 대부분을 차지하고 회기, 이문상권은 대학가 먹거리상권이, 답십리상권은 학원들, 장안동산권은 먹거리가 주를 이룹니다. 하지만 앞으로는 청량리상권은 개발이 진행될 수록 시장이 아닌 다른 상권으로 자리잡을 확률이 매우 높습니다. 10년 후의 모습이 궁금해지네요ㅎㅎ
이상 오늘은 청량리 일대를 살펴보았습니다. 아파트들 뿐이 아니라 여러가지 개발이 진행되고 있는 만큼 앞으로 동대문구는 예전의 낙후된 모습이 아닌 새로운 도시로 거듭나게 될 것입니다.
이상 야나부였습니다.
감사합니다.
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