전세계약 연장 잘못하면 큰일나는 이유(임대인 관점)

 

요즘 전세 가격이 급격하게 떨어지고 있습니다.

그러면서 여러 가지 사회적 문제가 발생하고 있는데요. 역전세와 깡통전세 그리고 계약갱신청구권의 부작용이 있습니다.

 

오늘은 계약갱신청구권으로 인하여 임대인이 막대한 손해를 볼 수 있는 경우를 살펴보겠습니다.

 

 

계약갱신청구권의 취지는 일단 좋습니다. 임차인의 안정적인 거주를 보장해주는 제도입니다. 하지만 임대인에게는 너무나 불리한 내용만 있다는 게 함정입니다. 이로 인하여 소유권에 의한 수익과 사용이 크게 제한됩니다. 

 

1. 임대료 상승폭 제한

2. 갭투자 후 입주의 어려움

3. 갱신계약 후 언제든 해지 통보 가능

    (임차인만 가능)

 

오늘 포스팅에서는 [3번] 갱신계약 후 계약해지를 하는 경우의 부작용 편입니다.

 

보통 계약갱신을 하면 2년을 하게 됩니다. 그리고 임대인도 "2년간 괜찮겠지"라는 생각을 갖게 됩니다.

하지만 계약갱신청구권을 사용한 경우 임차인은 [통보 후 3개월 뒤에 즉시 나갈 수 있는 권리]가 생깁니다. 임대인은 계약기간 내에 임차인을 내보낼 권리는 없습니다. 싸게 살고 있는 경우는 모르겠지만 임차인은 보다 좋은 조건의 전세물건이 나오면 언제든 이사를 가버릴 수 있는 상황이 만들어진 것입니다.

 

아래의 상황을 함께 살펴보겠습니다.

 

 

상황 예시

21년 전세시세가 8억인 지역에서 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 기존 6억에서 6억 3천으로 연장 계약을 했습니다. 당시에는 시세보다 1억 5천 이상이 쌌기 때문에 임차인은 2년 더 조금이라도 싸게 지낼 수 있다는 생각을 가지고 있었습니다.

계약갱신청구권 사용

 

하지만, 22년 하반기 금리폭등의 여파로 전세 가격이 5억으로 무너지게 됩니다.

 

역전세가 나버린 것이죠.

 

역전세 상황

 

연장을 했던 임차인은 고민이 됩니다.

 

"지금 가격이면 너무 비싸게 있는데.. 전세대출이자도 늘어서 부담이 되고.."

 

현 시세는 5억 임차인은 6억3천.

 

1억3천만원의 차이가 발생한 겁니다.

 

"그리고 요즘 전세 물건이 많아서 골라서 갈 수 있다는데.."

 

집주인에게 문자를 하나 보내게 되죠.

 

"저 3개월 뒤에 나갑니다. 보증금 준비해주세요."

 

이건 협의고 뭐고 없습니다. 통보로 가능해요.

 

임대인 입장에서는 청천벽력 같은 소리입니다.

 

받았던 보증금은 이미 유동성 잔치일 때 주식과 부동산에 모두 투자를 한 상태이고, 보증금을 돌려주기 위해서는 새로운 세입자를 3개월 내에 구해야 하는 겁니다.

 

말이 3개월이지 지금같은 상황에 3개월 내에 임차인을 구하려면 시세보다 싸야만 합니다.

 

더군다나 시세인 5억에 새로운 임차인을 구해도 1억3천만원이 부족하게 됩니다. 신용대출? 후순위대출? 등 별별 생각을 다 하게 되는 것이죠.

 

결국 3개월 내 새로운 임차인을 구하지 못하게 됩니다.

 

기존의 임차인은 집주인이 돈을 주지 않았으니 싼 곳으로 이사를 가지 못하게 되어 재산상의 손해를 보게 되었고, 임차권등기명령 후 전세금반환소송을 진행할 수 있습니다. 

 

 

특히나 임차권등기명령이 나면 등기부등본 상에 등기명령에 대한 내용이 기록되기 때문에 새로운 임차인을 구하기는 더더욱 어려워지게 됩니다.

 

이런 경우 임대인은 3가지의 선택이 가능합니다.

 

1. 현재 살고있는 집을 팔거나 전세를 빼서 이사를 들어오며 보증금을 돌려준다.

- 아이들 학교나 직장이 걸려있다면 현실적으로 불가능.

 

2. 전세금반환소송을 진행하게 두어 경매까지 내버려 둔다.

- 소송비 + 지연이자비용 + 경매로 인한 실질적 자산 손실 비용이 발생.

 

3. 현 임차인에게 저렴한 가격으로 매도를 한다.

- 위 2번의 경우 손해가 막심하다면 시세 대비 조금 저렴한 가격으로 현 임차인에게 매도를 권유할 수 있지만 이 또한 임차인이 구매의사가 있어야지만 가능.

 

 

결론

위의 경우 임대인은 3개월 내 새로운 임차인을 구하고 돈을 돌려주지 못할 경우 굉장히 어려운 상황에 놓일 수 있습니다. 최악의 경우 경매로 집이 넘어가는 경우도 생길 수 있습니다. 경매는 막아야 하겠죠?

 

현재의 상황은 전세 가격이 계속 떨어지고 있고, 23년에도 강남권의 대규모 입주물량으로 인한 전세가 하락세가 지속될 확률이 매우 높습니다. 갱신한 금액이 현재의 시세보다 낮으면 상관없겠지만, 앞으로 갱신하는 금액이 시세보다 높거나 유사하다면 어려운 상황에 놓일 수 있겠습니다.

 

[대처방법]

대처방법은 다음 두 가지가 있습니다.

1. 특약 작성

- 연장계약시 계약갱신청구권을 사용하지 않는다는 내용

 

2. 새로운 임차인

- 1번의 내용으로 진행이 되지 않는다면 어떻게 해서든 새로운 임차인을 구합니다.

전세연장시 대처 방법

2번은 임차인의 협조가 없다면 굉장히 어려운 일이니, 연장계약시 특약 작성을 꼭 하는 방향으로 가시길 바랍니다.

 

 

내 집의 현재 시세와 주변 입주물량을 파악하신다면 이런 위험에 노출되지 않도록 사전에 대비가 가능할 수 있습니다. 현재는 법이 상당히 복잡하니 연장계약시 다방면에서 알아보고 진행하시길 바랍니다.

 

이상 야나부였습니다.

 

감사합니다.