경기도, 인천 입주물량 정리 및 투자유의사항 (수도권 공급물량)

 

수도권 입주물량을 확인하고 투자하세요!! 잘못된 타이밍에 입주물량이 많은 곳은 투자 실패로 이어질 수 있습니다.

 

서울은 25년까지 수요량 대비 공급이 상당히 저조한 상태이기 때문에 경기도와 인천을 주로 살펴보겠습니다.

 

수도권 공급물량에 따른 분석영상

 

 

경기도

경기도는 2016년부터 사실상 과공급 상태가 2024년까지 이어지게 됩니다. 그동안 누적되어왔던 물량 + 앞으로 입주할 물량 + 3기 신도시 사전청약 물량으로 인하여 경기도는 전반적으로 전세가와 매매가 약세가 이어질 확률이 높습니다. 

경기도 수요/입주 (부동산지인)

아래는 연도별 세대수를 표기한 부분입니다. 연평균 경기도의 수요는 60,000호 정도이나 수요를 한참 초과한 상태로 24년까지 유지가 됩니다. 풍부한 유동성으로 인한 상승장에서는 괜찮았지만, 지금 같은 하락장에서는 반드시 체크하고 넘어가야 할 부분입니다.

경기도 입주물량(부동산지인)

 

경기도는 워낙 범위가 크기 때문에 공급규모를 지역별로 나누어서 살펴볼 필요가 있습니다. 

경기 북부에는 양주시와 파주시가 24년까지 상당한 공급물량이 예정되어 있습니다. 특히나 양주는 수요대비 압도적인 입주물량이 있어서 24년까지 전세가와 매매의 큰 하락은 피할 수 없을 듯합니다.  

 

경기 남부에는 상당한 물량이 화성, 평택, 안양, 수원에 고루 퍼져있으며, 화성시와 평택시의 입주물량이 눈에 띄는 모습입니다. 아직 화성과 평택은 교통체계가 다소 불편하기 때문에 입주폭탄이 이루어지면 전세가와 매매가 하방압력이 특히나 크게 일어날 듯합니다.

 

 

 

인천

인천 또한 22년부터 많은 입주가 예정되는데요. 가히 입주 폭탄이라 부를 정도로 22년과 23년에 이어집니다. 검단신도시를 필두로, 청라와 송도에 주로 밀집되어 있는데요. 현재 인천 검단의 전세 가격이 입주물량에 의하여 강하게 눌리고 있는 것을 알 수 있습니다.

 

검단의 신축 대장 단지 중 하나인 호반써밋은 현재 전용 84㎡ 기준 2억대까지도 매물이 나오고 있는 상황으로 전세 가격은 2025년까지는 약세장이 이어질 듯합니다.

인천의 평균 수요량은 16,000호 정도이나 아래의 표를 보시면 22년~23년에 수요 대비 3배에 가까운 물량이 예정되어 있습니다. 

 

특히나 서구(검단, 청라)와 부평구에 입주물량이 집중되어 있으며 동구를 제외한 모든 지역이 23년부터 초과공급이 예정되어 있습니다.

 

인천의 입주물량은 인접해있는 지역인 서울 강서지역과 경기도 서부지역에 큰 영향을 줄 듯합니다. 인천 국평이 3억대라면 서울&경기의 많은 수요들이 빠져나갈 수 있기 때문이죠.

 

"출퇴근은 조금 힘들지만 몇 년 인천에서 싸고 쾌적하게 살면서 돈을 모아야지!" 

 

이렇게 생각할 사람들이 꽤 많을 겁니다. 또한 3억대면 버팀목 전세대출을 활용한 이자비용 절감의 효과도 누릴 수 있겠네요.

 

 

정리

정리하자면 22년부터 24년까지 인천, 경기의 초과 입주물량이 계속 이어지게 됩니다. 이는 자연스럽게 전세가 하락과 갭 하락으로 인한 매매가 하방압력이 강하게 나올 것입니다. 현재 경기도권에 전세를 활용한 투자를 계획 중이시면, 물량이 쏟아지는 지역은 되도록이면 피하는 방법이 조금 더 수익률을 높이는 방법이 되겠습니다. 내 집 마련에 있어서는 경기도권 및 영향을 받을 수 있는 서울 외곽지역은 23년 말 ~ 24년에 상당히 저렴하게 잡을 수 있는 기회가 오지 않을까 싶습니다. 다만, 저점을 잡는다는 생각이 아닌, 무릎 언저리에서 산다는 느낌으로 접근하셔야 합니다. 바닥을 맞추는 건 불가능하니까요.

 

덧붙여서 22년부터 버팀목 전세대출의 대상이 신혼부부 기준 전세 4.5억까지로, 청년세대는 3억까지 상향되기 때문에 3억 ~ 4억 5천 선에서는 하방 지지가 강하게 일어날 수 있습니다. 때문에 저금리 기조가 생각보다 빠르게 돌아온다면 그 하락폭이 생각보다 작을 수도 있다는 점 숙지하시고, 시장 상황을 지속적으로 살피길 바랍니다.

 

부동산은 예측보다는 대응의 영역입니다. 누가 먼저 눈치채고 빠르게 대응하냐에 따라 재산상 이득을 취할 수도 손해를 볼 수도 있겠죠??

 

이상 마치겠습니다. 야나부였습니다.

 

감사합니다.