지금 수익형부동산(상가, 오피스텔)을 사면 안되는 이유

 

 

 

 

 

현재 부동산 시장은 거래가 없다 못해 땅 밑으로 사라져 버렸습니다.

특히나 아파트 시장이 크게 영향을 받고 있습니다.

 

 

본 포스팅은 보통의 사람이 경매가 아닌 부동산에 대한 일반적인 접근에 대한 견해입니다. 경매를 통하여 굉장히 저렴한 금액으로 사는 경우는 논외로 하겠습니다.

 

 

아파트 시장이 굉장히 좋지 않다 보니 이런 기사들이 많이 쏟아지는데요. 절대로 낚이지 마시길 바라겠습니다.

 

"주택시장 침체에 '상가'만 투자수요 돌아왔다."
"거래절벽 속 활기 도는 상가"

 

지금 상가를 사야겠구나??라는 생각을 하고 계시다면 오늘의 포스팅은 꼭 정독하시길 바랍니다.

 

 

대부분 상가를 살 때는 시세차익형이 아닌 수익형 부동산으로 접근을 합니다. 매달 꼬박꼬박 받는 월세는 상당히 안정적이면서 기분도 좋습니다. 다만 수익형이기 때문에 수익률에 대한 부분이 가격에 상당한 영향을 줍니다. 그리고 이 수익률은 금리에 더더욱 민감한 요소이고요. 

 

그렇다면 금리를 생각해 봐야겠습니다. 21년 0%대의 제로금리에서 1년이 채 되지 않아 금리가 2.5%까지 빠르게 치솟았습니다. 금리가 이렇게 빠르게 오른 이유는 코로나 머니로 살포된 돈이 물가상승을 부추겼고, 살인적인 인플레이션을 잡기 위해 세계 금융 당국들은 급하게 금리인상을 하고 있기 때문입니다. 가장 중요한 금리는 기축통화 국가인 미국의 금리이기 때문에 미국이 올리면 우리도 올려야만 합니다.

 

본론으로 돌아와서 금리가 오르면 당연히 공실이나 취등록, 재산세에 대한 리스크가 있는 상가(수익형 부동산)는 이보다 더 높은 수익률이 나와야 거래가 가능합니다. 예를 들면 금리 0%대에서 수익률 3~4% 대가 거래가 되는 금액이었다면, 금리 2%대에서는 수익률이 최소한 5~6%대는 되어야 그 리스크를 감당할 수 있게 되겠죠.

 

여기까지는 쉽게 이해가 되실 겁니다.

 

그렇다면 금리는 언제까지 올라갈 것이냐? 가 가장 중요한 변수겠죠?

 

우선 미국 연준(FED)에서는 올해 말까지 기준금리를 최소 3%대로 잡고 있습니다. 올해 말까지 FOMC 일정이 3차례 남아있는 점을 감안하면 0.25씩 세 차례만 올려도 3.25%에 다다를 겁니다. (최악의 경우 3.5%까지도 열어둬야 합니다)

 

 

그렇다면 당연히 우리나라도 연말이면 기준금리가 최소 3%라고 보고 있어야 합니다. 더 보수적으로 본다면 3.5%로 잡고 움직여야 하죠.

 

그렇다면 기준금리가 3%라고 했을 때 어느 정도의 수익률이 적정 수익률일까요?? 당연히 입지나 상품성에 따라 상당한 차이가 있겠지만 일반적인 구분상가를 기준으로 봤을 때에는 취득세, 재산세, 공실 리스크, 중개수수료 등을 고려하면 6%는 넘어야 한다고 봅니다. 그렇지 않으면 사는 순간부터 손해일 확률이 높겠죠??

 

 

그렇다면 기존의 상가를 매매하는 입장이거나, 혹은 신축 상가를 분양하는 입장에서는 어떨까요?

 

기존의 상가 소유주

기존의 구분상가 소유주들은 현재 수익률이 대부분 4 ~ 5% 사이가 될 겁니다.(건물 소유주는 제외) 그리고 현재 사정으로 인하여 매도를 해야 한다면 당연히 본인의 투자금만큼은 받고 싶어 합니다. 하지만, 현재 상황에서 4 ~ 5%에 살 사람이 있을까요? 물론 임대료의 높은 상승이 예상된다면 향후 수익률을 높일 수는 있겠지만 당장에 5 ~ 6%짜리가 널려 있는데 굳이? 리스크를 가져갈 필요가 없을 것입니다. 그러다 보니 급매들로 내놓게 되고 경매로도 나오게 되고 그런 물건들이 거래가 되는 것입니다.

 

 

신축분양 상가(수익형 부동산)

신축분양의 경우 시행사는 대부분 PF대출을 통해서 진행하기 때문에 자금력이 탄탄하지 않은 한 분양에 상당한 공을 들입니다. 하지만, 금리는 오르고 경기는 둔화되면서 상가에 대한 수요도 감소하게 되면서 시행사는 똥줄이 타게 되죠. 시행사 입장에서는 분양을 위해 두 가지의 방안들을 생각합니다.

 

1. 분양 가격을 낮추어 수익률 증대

2. 임대료를 높여 수익률 증대

 

하지만 분양 가격을 낮춤으로써 수익률을 증대시키는 방법은 개발이익금이 크게 줄어들기 때문에 쉽게 선택하지 못하고 임대료를 높이는 방안으로 대부분 진행합니다. 원래 근처의 시세가 평당 30만 원이라면 평당 35~40까지 임대를 보장한다던지 아니면 특정 업체를 유치하며 평당 35~40 수준의 임대계약서를 작성하는 것이죠. 그러면 시행사는 기존의 분양 가격은 유지하며 수익률을 높여서 분양이 가능한 구조가 됩니다. 

 

하지만 지금 같은 시기엔 더더욱 신축분양을 조심해야 하는 게, 대부분은 그렇지 않겠지만 선임대가 되었다는 거짓광고나 시세 대비 과도한 임대료로 임대계약을 맺어서 분양을 하는 등 좋지 않은 현장들이 상당수 나올 수 있습니다. 차라리 할인분양을 하는 현장에 최대한 임대가 잘 맞춰질 만한 자리에 들어가는 게 나을 수 있으나 이것도 일반인들에게는 너무나 어려운 일입니다.

 

 

 

결론 및 향후 방향

 

 

위에서 설명드린 바와 같이 현재는 상가(수익형 부동산)가 인기가 있어서 거래가 많은 게 아니라 주택의 거래가 심할 정도로 급감하였고 상가(수익형 부동산)는 경매나 급매들이 일부 팔리는 것들이 부각되어 보이는 겁니다. 그리고 현재 지속적인 금리인상으로 인하여 수익형 부동산들도 거래가 급감한 상태인 것은 부정할 수 없는 현실입니다. 상가(수익형 부동산) 투자를 할 계획이시면 금리인상이 더 이상 되지 않겠다 싶을 때 시장 방향성이 살아나는 조짐을 보고 그때 들어가시기를 당부드립니다. 물론 투자의 고수들은 현재에도 괜찮은 물건들을 선별할 수 있겠지만, 일반인의 관점에서는 훨씬 더 보수적인 접근을 권합니다.