요즘 전세사기가 너무나 급증하고 있죠??
내용 확인하시면 이제는 전세사기 굿바이~!
저도 결혼을 하고 나서 전세계약을 두 번 체결하였는데요. 내 돈은 내가 지킨다는 생각으로 공부를 하고 집을 구해야 합니다. 특히나 요즘은 임대 3 법으로 인한 계약갱신청구권과 각종 신규 법들로 인하여 더더욱 복잡한 내용이 많은데, 우리의 판단을 흐리게 하는 복잡한 상황은 핵심만 심플하게 알고 있으면 됩니다.
시세 확인
요즘 수도권(서울, 경기, 인천)은 전세물량이 수요 대비 많이 나오고 있는데요. 정확하게는 수요 중 큰 비율이 월세로 옮겨가고 있기 때문입니다. 금리인상으로 인한 월세비용이 전세자금대출 비용보다 일시적으로 싸기 때문에 나타나는 현상인데요. 금리인상이 몇차례 더 진행되면 월세로 수요 이동은 조금 더 가속화될 것입니다. 이런 흐름을 알고 출발하겠습니다.
보통은 두 가지 방법으로 시세를 확인할 수 있을 텐데요. 두 곳에서의 정보를 함께 확인하시는 것을 추천드립니다.
1) 네이버부동산 (아파트, 오피스텔)
네이버 부동산
내 집 마련의 시작, 네이버 부동산
land.naver.com
2) 디스코 (다세대)
디스코 - 우리동네 부동산
디스코에서 우리동네 새로운 소식을 만나보세요.
www.disco.re
아파트야 워낙 규격화되어있어서 비교하기는 굉장히 쉽지만, 오피스텔과 다세대, 다가구주택은 그렇지 않습니다. 특히나 대부분의 전세사기는 다세대, 다가구, 오피스텔에서 많이 발생하고 있는 현실입니다. 오피스텔과 다세대는 동일한 전용면적이라도 서비스면적이나 구조에 대한 차이가 굉장히 크기 때문에 정확히 시세를 파악하기 어렵기 때문에 공인중개사의 말을 믿고 진행할 수밖에 없습니다. 이런 경우 부동산에 대한 경험이 적은 사회초년생은 시세보다도 높은 전세 가격에 집을 구하는 경우가 부지기수입니다.
아파트는 매매가 대비 50 ~ 70% 선에서 전세 가격이 형성되는 반면에(수도권) 오피스텔과 다세대주택은 매매 가격의 80 ~ 100%까지도 형성이 되기 때문에 더더욱 전세사기가 빈번한 이유입니다.
네이버 부동산에서 현재 다세대주택 매물들을 살펴보면 평수와 가격 정보를 상세히 보실 수 있습니다.
또한 디스코에서는 근처 다세대주택의 실거래가들을 한눈에 살펴볼 수 있고요. 네이버에 현재 나와있는 가격이 시세보다 비싼 지 싼지 파악을 하기 위해서는 최근의 실거래 가격을 살펴보면 알 수 있겠죠??
네이버 부동산에서 전세 가격이 3억으로 나오는데 디스코에서 실거래 가격이 2억 8천으로 나온다면? 무조건 깡통전세 아니면 전세사기입니다.
디스코에서는 실거래 가격정보가 한눈에 쉽게 들어옵니다.
디스코 좌측 상단의 필터를 클릭 후 실거래가 기간은 최근으로 설정해 줍니다. 2년 3년 전의 실거래가는 현재는 전혀 의미가 없습니다.
주의할 점은 내가 구할 집과 비슷한 연식, 비슷한 평형인 물건들의 가격들을 체크해서 비교해봐야 합니다. 또한 역에서의 거리나 생활편의시설까지의 거리도 비슷한 물건으로 체크를 해야겠죠?
부동산 공부 확인
(건축물대장, 등기부등본)
그리고 계약에 앞서 해당 부동산에 대한 서류들을 확인해 보아야 합니다. 이는 공인중개사분에게 요청하셔도 되고, 직접 열람을 할 수도 있습니다. 의심이 되는 상황에서는 항상 직접 열람하는 게 가장 안전하겠죠??
건축물대장
1. 소유자 확인
- 건축물대장과 등기부등본 상에는 현재 소유자의 이름이 명시되어 있습니다.(다를 시 등기부등본상의 이름이 우선) 신분증과 부동산 공부상의 소유자 명이 맞는지 대조를 꼭 하시길 바랍니다.
2. 위반건축물 확인
- 빌라의 경우 불법 증축으로 인한 불법건축물 표기가 되어있는 경우가 있습니다. 이는 건축물대장을 살펴보시면 우측 상단에 다음과 같은 노란색 표시가 있습니다. 이런 경우 전세자금 대출이 불가하기 때문에 전세자금 대출을 받아야 하는 경우 진행하시면 안 됩니다. 또한 위반건축물의 경우 동일한 면적의 다른 빌라보다 매매 가격이 저렴하기 때문에 깡통전세의 위험성도 더욱 크게 발생합니다. 그러므로 위반건축물 표시가 되어있으면 일단 거르세요!
건축물대장을 정부 24에서 확인 가능▼
https://www.gov.kr/portal/main
정부서비스 | 정부24
정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털
www.gov.kr
부동산 등기부등본
1. 근저당권 설정 확인
- 전세를 구할 때는 근저당권이 매우 매우 중요합니다. 전세를 구할 때에는 등기부등본 상에 근저당권이 있는 물건은 되도록이면 피하셔야 합니다. 경매 진행 시 내가 후순위이기 때문에 보증금 일부를 날릴 확률도 생기기 때문이죠. 주의사항으로는 근저당권을 말소하는 조건의 경우 계약 시 꼭 특약에 다음 내용을 넣으셔야 합니다!
임대인은 잔금일까지 기존 대출을 말소 접수하는 조건임.
※ 기존 대출을 말소하는 경우 잔금 시 은행으로 함께 동행하여 말소 접수 확인을 꼭 확인하시길 바랍니다.
2. 면적 확인
- 면적은 실사용면적과 전용면적을 구분해서 확인합니다. 공부상 같은 전용면적이어도 서비스면적의 차이로 인하여 실사용 면적이 더 작은 경우도 발생하기 때문입니다. 옆 건물의 전용면적은 20평에 서비스면적은 5평이고, 내가 구할 곳은 전용면적 20평에 서비스면적이 2평이라면 같은 가격이 되어서는 안 되겠죠?? 이 부분은 공인중개사분에게 꼼꼼한 체크를 요청하셔야 합니다. 건축물대장과 등기부등본 상에 적혀있는 면적은 전용면적입니다. (제곱미터로 표기되어 있기 때문에 평수로 계산을 하기 위해서는 3.3058로 나눠주시면 됩니다)
3. 가압류, 가처분, 가등기 확인
- 가압류, 가처분, 가등기 등 앞에 '가'자가 붙어있으면 일단 그냥 거르시길 바랍니다. 문제가 복잡해질 수 있어요!
등기부등본은 인터넷등기소에서 열람 가능▼
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
전세계약 시 유의사항
0. 잔금일 당일에 최신 등기부등본 재확인
- 잔금일 당일에 소유자나 권리관계 변동사항이 있는지 꼭 확인하시고 잔금을 넘겨주세요~
1. 잔금일은 평일에
- 잔금일은 꼭 평일 오전에 진행하세요. 늦어도 1시까지는 잡으시고요.
동사무소나 주민센터는 주말에는 쉬니까요!
2. 확정일자, 전입신고는 바로바로
- 잔금 날 곧바로 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 확정일자는 계약 후 바로 받으실 수도 있습니다. 우리나라는 전입신고를 해도 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.
3. 전세보증보험 가입하기
- 전세가율이 다소 높은 경우 향후 역전세를 감안하여 전세보증보험을 꼭 가입하길 바랍니다. 그리고 전세물량이 많은 지역에서는 계약 전 보증보험을 임대인이 들어주면 계약하겠다는 형태로 조건을 걸 수도 있습니다.
계약 시 넣어주면 좋은 꿀팁 특약
1. 임대인은 임차인의 보증보험가입에 적극 협조하며 보증보험가입이 거절될 시 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려주기로 한다. (보증보험가입 거절에 대한 안전장치)
2. 현 시설물 상태에서의 계약이며 추가적인 근저당권 설정 등 권리변경을 하지 않는다. (잔금 날 근저당권 설정에 대한 안전장치)
3. 임대인은 전세자금 대출에 적극 협조하며 대출승인 거절 시 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다. (이부분은 임대인과의 협의가 필요함 개인사정으로 인한 전세자금대출 거절 시 임대인이 피해를 볼 수도 있음)
4. 잔금 지급 즉시 수분양자 앞으로 소유권 이전 및 근저당권 말소 접수를 이행한다. (신축의 경우 무조건 넣어주어야 함)
여기까지 오늘은 전세를 구할 때 주의사항에 대해서 알아보았습니다. 내 돈은 내가 지킨다는 생각을 항상 숙지하시길 바라며, 근처 지인분들께도 알려주세요~
이상 야나부였습니다.
감사합니다~!
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