위례신도시 부동산 분석 (1/2) [입지, 인프라, 학군]

 

위례신도시에 대한 분석을 통하여 투자여건에 대한 개인적인 정리 자료입니다.

투자에 대한 책임은 전적으로 자기 자신에게 있으니, 참조만 하시길 바랍니다.

 

 

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입지

 

주소 : 서울시 송파구 장지동, 거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동
면적 : 6,753,452,90㎡
세대수 : 110,867명 / 44,877세대
사업기간 : 2008.08 ~ 2020.12

 

위례신도시는 세 개의 행정구역이 맞닿아 있는 곳입니다. 송파구, 하남시, 성남시의 경계에 있어서 신도시 내에서도 행정구역이 세 갈래로 나뉩니다. 그리고 위례신도시는 서울 주요 권역에 붙어있기 때문에 상당히 좋은 입지를 가지고 있는데요. 송파구, 강남구, 서초구까지의 물리적인 거리가 상당히 가까워서 가격적으로도 그 입지를 증명하고 있습니다.

 

다만, 현재 교통이 상당히 아쉬운 부분이 있습니다. 남 위례 역, 복정역, 거여역, 마천역을 이용하기에는 특정 단지들을 제외하고는 도보 이용이 불가능한 점입니다. 가격에 비해서 교통에 대한 만족도는 상당히 낮다고 볼 수 있겠네요. 어서 빨리 위례선과 위례신사선이 개통되어야 할 텐데요.. 교통에 있어서는 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

위례신도시 행정구역

위례신도시는 잘 계획된 강남권 최인접 택지개발 지구입니다.

위례신도시 지도

※ 위례신도시는 북 위례 남 위례로 나뉘며 남 위례가 먼저 형성되었고 북 위례는 상대적으로 늦은 21년 22년 입주가 진행된 단지들로 이루어져 있습니다.

 

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교통

 

위례신도시는 교통대책에 대한 분담금까지 분양가에 합산되었습니다. 하지만 교통대책이 너무나 늦어지고 있어서 주민들의 불만을 이루 말할 수 없을 겁니다. 이미 개통이 되었어야 할 위례신사선, 21년 12월에 착공을 시작한 위례선(트램)이 대표적인 교통대책입니다. 

 

현재의 교통현황을 보시면 지하철은 5호선 8호선 분당선을 이용할 수 있고, 도로는 동부간선도로와 외곽순환고속도로가 있습니다. 역 근처 단지라면 그나마 괜찮겠지만 위례신도시 중앙에서 출퇴근을 하기 위해선 무조건 버스를 타고 지하철로 이동해야 한다는 점이 상당히 아쉬운 부분입니다.

 

※ 자차를 이용 시에는 물리적 거리로 인하여 강남역까지는 40분대, 판교는 20분대로 출퇴근이 가능합니다.

 

※ 위례 중앙광장을 기점으로 남 위례 역, 복정역, 장지역까지 약 1.2km 정도로 도보로는 역을 이용하긴 무리가 있네요.

 

 

 

위례신사선 & 위례선(트램)

 

위례신사선
위례에서 신사역까지 총 11개 정거장

위례신사선은 9호선에 버금가는 철도라고 불리는데요. 2,3,7,9호선을 모두 관통하기 때문에 단 한 번의 환승만으로도 강남, 서초, 잠실로 빠르게 이동 가능한 장점이 있습니다.  하지만 아직 착공도 진행되지 않은 상태로 22년 9월 중 실시협약이 예상되고 착공은 1~2년 후가 될 듯합니다. 아마도 완공시점은 삼성동 복합환승센터가 완공되는 28년과 맞물리지 않을까 싶습니다. 아직 6년 남았다..

위례신사선

 

※ 정거장을 보면 강남으로의 출퇴근이 획기적으로 개선됨을 알 수 있습니다.

위례신사선 정거장

 

 

 

위례선(트램)
마천역부터 복정역, 남위례역 12개 정거장

위례선은 위례신도시를 남북으로 가로지르는 트램인데요. 수도권 내의 첫 트램이 되겠습니다.(국내 첫 트램은 24년도 부산이 될 듯합니다) 아직은 국내에서는 현대식 트램이 개통된 곳이 없기 때문에 사용 편의성이나 출퇴근 시간 감소에 있어서는 개통 후에 평가가 가능할 것 같습니다. 아무래도 개통이 되면 지금보다는 출퇴근 시간이나 도시 내에서의 이동시간이 비약적으로 줄어들겠죠??

 

 

21년 12월에 착공하여 25년에 개통 예정이라 하니 약 3년의 시간이 남아 있습니다. 기존의 지하철보다는 공사비와 공사방식이 간단하기 때문에 기간이 크게 연기될 확률은 낮을 듯 합니다.

 

 

트램을 이용하여 위례 중앙역, 복정역, 남 위례 역으로 환승하실 수 있는데요. 아무래도 향후 위례신사선이 개통되면 위례 중앙역이 굉장히 붐비겠죠? 그렇게 되면 위례중앙역 근처의 상권들과 아파트의 더욱 가치가 높아질 듯합니다.

 

약 2028년이면 다음과 같은 철도노선이 완성될 건데요. 지도상으로는 위례 중앙역 근처 단지들이 시세를 리딩 하게 될 듯합니다. 위례는 딱히 눈에 띄는 랜드마크 단지는 보이지 않으며 다 함께 어깨동무하고 가는 느낌입니다.

 

 

학군

학군은 상당히 민감한 부분인데, 위례는 학군이 좋은 편은 아닙니다. 우선 신도시의 특성상 초등학교와 중학교는 어느 단지에서든 길 한 번만 건너면 갈 수 있을 정도로 접근성은 상당히 좋으나, 신생도시라 아직은 고등학교 학군은 자리잡지 못한 상태라고 볼 수 있겠네요. 시간이 지나면 고등학교 학군도 좋아지겠죠? 

 

 

중학교와 고등학교를 확인해보면 전체적으로 학업성취도가 우수한 편은 아닙니다. 중학교는 위례중학교와 송례중학교가 그래도 나름 선방하고 있네요. 하지만 고등학교는 아직은 갈 길이 멀어 보입니다. 아이가 고등학생이라면 학군을 고민함에  있어서는 서울/경기 대체지역들이 꽤나 많겠네요. 

 

 

학원가

 

현재 위례에는 이렇다 할 커다란 학원가는 없으며 상가 밀집지역에 있는 학원들을 이용할 수 있겠습니다. 그래도 물리적인 거리가 나름 가까운 대치동이나 잠실 쪽 학원가를 이용하는 아이들도 상당수 있겠네요.

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인프라 & 환경

 

 

자연환경(녹지, 천)

자연환경을 살펴보면 위례신도시를 횡으로 지나는 두 개의 천이 있습니다. 그리고 위례 근린공원과 남한산성이 맞닿아 있어서 녹지조성이 상당히 잘 되어 있습니다. 무엇보다 신도시이기에 구획들이 반듯하게 나뉘어 있어서 전체적으로 깔끔한 느낌이 듭니다. 

 

위례 호수공원은 올 9월 완공 예정이었으나 8월 있었던 폭우로 인하여.. 하룻밤 사이에 완성이 되었다고 합니다. 호수 로켓 배송 느낌이네요;;

 

 

상권 및 쇼핑

위례신도시는 상권이 남 위례 역 근처에 크게 자리하고 있으며 중간중간에 상업용 건물들로 일반 상권들이 이루어져 있으나 다른 신도시들에 비하여 상권이 조금 빈약한 듯합니다. 위례 중앙에 이마트 트레이더스와 스타필드 시티가 있지만 대형마트가 다소 부족하고 백화점과 종합병원이 없는 상태입니다.

 

그래도 북 위례에 종합병원인 길병원이 확정되어 들어올 계획입니다. 2024년 예정으로는 적혀있으나 실제로는 2025년에서 2026년 정도로 예상됩니다.

 

 

대신 위례신도시는 입지상 잠실, 판교로 백화점과 쇼핑몰을 이용할 수 있기 때문에 쇼핑타운에 대한 아쉬움을 조금을 달랠 수 있을 듯합니다.

 

전체적으로 위례는 온전히 배드타운으로 볼 수 있고 지역 내 일자리는 현재 없는 상태이며 앞으로도 들어오지 않을 계획입니다. 다만 개발계획 중 큰 부분을 차지하는 철도개발은 확실하게 진행되는 부분인 만큼 시간만 지난다면 출퇴근도 편리하고 살기에도 쾌적한 서울 최인접 신도시로 자리할 수 있을 듯합니다. 

 

 

 

종합평가

신도시로써의 깨끗하고 반듯한 구획정리가 아이들을 키우기에 안전하고 편리한 주거환경을 가지고 있으나, 현재 교통에 대한 불편함과 인프라에 대한 부족으로 인하여 높은 가격 대비 만족도가 다소 아쉬운 지역. 개발호재는 교통대책이 있으며 일자리나 대형 쇼핑타운 등의 추가적인 호재는 없는 상태. 위례신사선이 완공되면 획기적인 강남 접근성으로 인하여 만족도가 크게 상승될 것으로 보이나, 현재 가격으로는 대안이 될만한 지역들이 상당수 존재함. 국평(30평대) 기준 15억 ~ 18억대에 형성되어 있으며, 고평가도 저평가도 아닌 딱 그만큼의 가격대로 보임. 

 

 

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