강동 고덕지구 개발호재 및 입지분석 (고덕동,상일동,명일동)

 

강동구 고덕지구 인근의 개발호재와 입지를 살펴보겠습니다.

 

강동구 고덕지구는 기존의 주공아파트들이 재건축을 하면서 거주환경이 상당히 좋아졌습니다. 한군 또한 준수한 편이기에 잠실 바로 아래 지역으로 평가되는 곳인데요. 지도를 살펴보시면 상일동, 고덕동, 명일동 일대를 함께 묶어서 고덕지구라고  부릅니다.

 

 

총 4가지의 파트로 살펴보기에 앞서 각 위치별 특징을 체크해보겠습니다. 

 

 

[상일동] 

상일동은 5호선 상일동역 아래로 신축 대단지들이 이어져 있습니다. 그리고 상일IC 인근으로는 주택단지들이 자리 잡고 있고요. 대단지 아파트들이 약 6,000세대가 모여있어 신도시를 연상케 하는 모습을 보입니다. 하지만 고덕지구 내에서 개발호재의 효과를 직접적으로 받기에는 다소 애매한 위치이기도 합니다.

 

 

[고덕동]

고덕동은 5호선 상일동역, 고덕역을 기점으로 대단지 아파트들과 3곳의 대규모 주택단지로 이루어져 있습니다. 또한 신규 생성중인 고덕비즈밸리와 맞닿아 있어, 고덕지구의 개발호재들의 직접적인 영향권에 있는 위치입니다. 고덕그라시움과 고덕래미안힐스테이트가 대표적인 대단지 아파트로 고덕동 또한 신축 아파트가 9000세대 가까이 되는 큰 규모를 보이고 있습니다. 쉽진 않겠지만 주택단지가 재개발이 진행된다면 고덕동의 입지가 한 단계 더 상승할 여지가 있습니다.

 

 

[명일동]

명일동은 고덕지구 내에서 유일하게 학원가를 안고 있는 모습을 보입니다. 주거지는 대부분의 연한이 35년 이상으로 재건축이 예정되어 있습니다. 고덕동 상일동의 저층아파트들이 함께 있을 때 명일동은 고급 아파트라는 인식이 강했다고 합니다. 하지만 현재는 그 인식이 뒤바뀐 상태죠. 하지만 입지만으로 봤을 때에는 명일동이 고덕지구 내 가장 우수한 입지를 가졌습니다. 학원가 + 교통호재 + 주변 인프라 등 향후 고덕지구 내 주거선호도는 명일동이 가장 높지 않을까 싶습니다. 

 

 

 

 

교통

고덕지구는 교통망에 있어서 서울 내 비슷한 가격대의 다른 지역에 비해 다소 떨어지는 모습입니다.

지하철 : 5호선

도로 : 올림픽대로, 외곽순환고속도로

 

자차를 통한 강남권의 출퇴근은 괜찮은 편이지만, 지하철이 5호선 단일노선이라는 큰 한계를 지니고 있습니다. 종로는 5호선 이용 시 환승 없이 갈 수 있지만, 강남권이나 여의도는 좀 많이 힘들죠..

 

하지만!

교통에 있어서 상당히 굵직한 호재들이 있습니다.

 

[9호선]

9호선은 굳이 설명할 필요가 없겠죠? 개통 전과 후의 출퇴근 편의성이 완전히 달라질 수 있는 노선이죠. 보훈병원역에서 고덕역을 지나 샘터공원역(비즈밸리 앞)까지 연장하는 9호선 연장사업은 현재 착공 중인 상태로 약 28년 정도에 개통이 될 것으로 보입니다. 다만 경기침체와 인건비 상승 등이 기간 연장에 대한 압력을 줄 듯합니다.

9호선 4단계 연장사업 노선도

9호선 전체 노선도에서 급행역을 확인해보면, 향후 고덕역 인근이 가장 거주수요가 몰릴 것이며 주택의 가격 또한 가장 높게 형성될 확률이 높습니다.

9호선 노선도

하지만 중요한 점은 현재 9호선은 다니지 않으며, 28년 이후까지는 시간이 꽤 많이 남았다는 것입니다. 최소 6년은 기다려야 한다는.. 그동안 수도권 내 경쟁 단지들도 상당한 개발이 되면??

 

 

 

[서울세종고속도로]

서울세족고속도로는 제2경부고속도로라고도 불립니다. 굉장히 의미가 있는 고속도로입니다. 경부고속도로의 교통량을 분산해줄 수 있는 고속도로로 강동구 일대에는 굉장히 큰 호재로 작용할 것으로 보입니다. 현재는 강동에서 세종으로 이동은 외곽순환고속도로를 타고 판교에서 경부고속도로로 갈아타야 했는데, 디렉트 노선이 생기는 거니까 시간과 편의성이 크게 증대됩니다. 비즈밸리에 입주하는 회사들이 성장하기 위한 요소로도 함께 작용할 듯합니다.

 

23년에는 구리에서 안성까지 일부 개통이 될 예정입니다. 일부 개통 시 판교까지의 출퇴근이 조금 더 편해지겠네요. 너무나 막히는 외곽순환고속도로의 교통량 분산이 예상됩니다. 뚫리면 안성과 세종으로 여행 가기가 좀 더 편해지겠네요ㅎㅎ

 

 

일자리

일자리는 굉장히 중요한 요소입니다. 직주근접이 괜히 나오는 말이 아니거든요. 때문에 판교나 강남, 여의도, 마곡, 종로 등 핵심 일자리 지역까지의 접근성에 따라서 주택 가격도 차이가 나게 됩니다. 서론은 뒤로 하고 강동구 내에는 이렇다 할 대규모 일자리가 없습니다. 상일 IC 인근에 첨단 업무지구도 사실 대규모 업무지구라고 부르기엔 다소 규모가 작습니다. 그렇기에 현재 고덕지구는 배드타운으로 불릴 수밖에 없는 현실입니다. 

앞으로 생길 고덕비즈밸리와 강동일반산업단지가 얼마나 큰 효과를 보일지는 완공이 되어봐야 알 수 있겠습니다. 비즈밸리는 현재 많은 회사들이 공사를 진행하고 있으며 24년이면 고덕비즈밸리의 80% 이상은 완성이 될 것으로 보입니다. 일반산업단지까지 합치면 앞으로 고덕지구 인근의 일자리는 늘어날 것이지만, 굴지의 대기업들이 아니라면 다소 한계가 있지 않을까 싶습니다.

 

고덕비즈밸리입주예정기업

고덕비즈밸리조감도

 

 

인프라

고덕지구 인근 인프라는 현재 보통 정도로 부족한 점들도 다수 있습니다. 

 

[병원]

고덕역 상권 인근의 병원들과 강동경희대학교병원

병원에 대한 인프라는 크게 모자람은 없습니다. 신축단지 내 상가들에 있는 의원들과 고덕역 인근의 병·의원들로도 큰 부족함은 없어 보입니다.

 

 

[백화점 및 대형마트]

고덕이마트 외 없음(고덕이케아 예정)

→ 천호 현대백화점 또는 하남 스타필드 이용

고덕비즈밸리 내에 백화점이 입점되면 고덕지구 내 강력한 호재가 될 수 있으나, 현재로는 확정된 바가 전혀 없습니다.

 

 

[상권]

유흥상권과 먹거리 상권 부족

→ 인근 지역인 하남미사를 주로 이용

저도 고덕동에 거주하고 있지만 먹거리나 맛집이 상당히 부족합니다. 외식을 할 경우 보통 하남 미사로 이동하게 됩니다.

 

 

[학원가]

명일동 학원가

서울 내에서도 명일동 학원가는 상당히 준수한 편으로 알려져 있습니다. 고덕지구 인근의 학교들은 학업성취도가 높아서 학원가의 성장은 지속될 것으로 보입니다.

 

 

 

학군

고덕지구 인근의 주요 학교들은 한영중고와 배재중고 명일중 고덕중이 있습니다. 특히나 한영중고의 인기가 가장 높다고 볼 수 있습니다. 인근의 학교들은 대부분 학업성취도가 높으며, 면학 분위기 또한 잘 조성되어 있어서 학부모들의 만족도가 높은 편입니다. 개인적으로 인근의 신축단지들이 들어서면서 소득 수준과 함께 교육 수준 또한 한 단계 더 높아졌다고 봅니다. 

 

 

 

 

마치며

고덕지구에 대하여 다소 간단하게 분석을 진행해 봤습니다. 고덕지구는 살기 좋은 지역임에는 분명 하나, 몇 가지의 아쉬운 점들도 있는 것은 사실입니다. 현재 고덕지구는 배드타운의 성경이 굉장히 강하나, 앞으로 들어설 고덕비즈밸리와 서울세종고속도로로 인하여 조금은 그 이미지를 탈피할 것으로 봅니다. 또한 9호선 개통이 되어야 비로소 고덕지구의 가치가 드러날 것으로 보입니다. 

 

현재 서울과 경기 전역으로 상당히 굵직한 호재들이 쌓여 있는데요. 고덕지구는 현재 진행 중인 개발에 대한 부분들이 적기에 완공되어야 경쟁 지역들에 밀리지 않을 듯합니다. 금액은 우리가 판단하는 것이 아닌 시장이 판단하는 것이니까요. 

 

이상 야나부였습니다.

 

감사합니다.